Mietbürgschaft: Risiko klein halten

Das Kind wird flügge und zieht in eine eigene Wohnung für eine Ausbildung oder ein Studium? Junge Mieter haben meist noch kein festes Einkommen, aber für ein neues Zuhause muss natürlich die monatliche Miete bezahlt werden. Vermieter verlangen deshalb oft von den Eltern eine sogenannte Elternbürgschaft oder Mietbürgschaft, um sich abzusichern. Was bedeutet diese Bürgschaft und darf der Vermieter sie überhaupt verlangen? Wofür genau haften die Eltern? 

Das und mehr erfährst du in diesem Artikel:

• Was versteht man unter einer Elternbürgschaft?
• Wann darf der Vermieter eine Bürgschaft fordern?
• Welche Risiken birgt eine Elternbürgschaft?

Was ist eine Mietbürgschaft oder Elternbürgschaft?

Der erste Schritt an der Hochschule oder der Beginn der Ausbildung ist ein neuer Lebensabschnitt. Die meisten jungen Menschen brauchen oder wünschen sich dann eine eigene Wohnung. Sie haben es auf dem Wohnungsmarkt aber oft nicht leicht. Denn Interessenten gibt es reichlich. Wer noch nicht im Berufsleben steht, geht mit einer regelmäßigen Mietverpflichtung ein finanzielles Risiko ein. Und auch für den Vermieter besteht ein Risiko, wenn er an Menschen vermietet, die einen sehr großen Teil ihres Budgets für die Mietzahlung ausgeben wollen. In dieser Situation hilft die Unterstützung der Eltern in Form einer Miet- oder Elternbürgerschaft.

Eltern können eine Mietbürgschaft übernehmen, die auch Elternbürgerschaft genannt wird. Eine solche Bürgschaft für einen Mietvertrag von Studenten oder Auszubildenden dient dem Vermieter zur Absicherung. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) schafft in Paragraf 765 Absatz 1 die Grundlage dazu:

Das heißt konkret: Die Eltern stehen mit einer Elternbürgschaft für die Schulden ihrer Kinder ein. Ob Kaution, Mietrückstände oder Schäden am Mietgegenstand, die Eltern bürgen für die Schulden ihrer Kinder.  

Warum ist überhaupt eine Kaution fällig? Was deckt sie ab und ist eine Erhöhung zulässig? Hier haben wir alle wichtigen Fragen rund um die Mietkaution für dich zusammengefasst.

Darf der Vermieter eine Bürgschaft fordern?

Der Vermieter kann eine Elternbürgschaft für die Miete anfordern, wenn der junge Mieter kein hinreichendes Einkommen hat. Diese Forderung ist unter bestimmten Bedingungen zulässig. Voraussetzung: Die Bürgschaft darf die gesetzliche Höchstgrenze von maximal drei Nettokaltmieten nicht übersteigen.  
 
Hinterlegt der Mieter, also dein Sohn oder deine Tochter, die vollständige Kaution, so dient diese dem Vermieter als Sicherheit und eine zusätzliche Elternbürgschaft darf nicht mehr gefordert werden. Kann der junge Mieter nur einen Teil der Kaution aufbringen, beispielsweise 600 Euro von 1.800 Euro, ist eine Aufteilung möglich. Das bedeutet, dass sich die Mietkaution zum Teil aus der Kaution des Kindes (600 Euro) und zum Teil aus der Mietbürgschaft der Eltern (1.200 Euro) zusammensetzen darf.

Das solltest du also immer im Hinterkopf haben bei einem Gespräch mit dem Vermieter: entweder Kaution oder Bürgschaft. Eine Kombination aus beiden Sicherheiten darf die drei Nettokaltmieten keinesfalls übersteigen. Beides zu verlangen, ist laut Urteil des Bundesgerichtshofs nicht erlaubt (30.06.2004–VIII ZR 243/03). Du musst also keinesfalls deine Einwilligung geben.

Die Haftung bei einer freiwilligen Bürgschaft

Nicht immer sind die Lebens- und Einkommensverhältnisse eindeutig. Folgende Situation besteht häufig: Der junge Mieter hat nach dem Schulabschluss und vor Beginn der Ausbildung bereits gearbeitet und kann die Kaution in voller Höhe bezahlen. Manche Vermieter sehen dennoch ein Risiko, ob die monatlichen Nettokaltmieten oder die Nebenkosten in der Zukunft gesichert sind. Vater oder Mutter könnten sich in solchen Fällen bereit erklären, eine Bürgschaft trotz der hinterlegten Kaution zu übernehmen. Und damit dem Vermieter eine zusätzliche Sicherheit zu bieten.

Diese Bereitschaft birgt erhebliche Risiken. Während die Bürgschaften für eine Mietkaution normalerweise auf drei Nettokaltmieten begrenzt sind, gilt diese Haftungsbegrenzung bei der freiwilligen Bürgschaft nicht. Wer unaufgefordert und freiwillig bürgt, haftet uneingeschränkt. Das bedeutet, dass Eltern im vollen Umfang für ihre Kinder haften müssen. Paragraf 551 Absatz 1 BGB mit der Einschränkung der Haftung auf drei Monatsmieten hat in diesem Fall keine Bedeutung. Dies gilt auch dann, wenn die Eltern nicht von Beginn an, sondern während der Laufzeit des Mietvertrags für die neue Wohnung einspringen. Beispielsweise kann dies bei einer drohenden Kündigung wegen Mietrückständen der Fall sein (Bundesgerichtshof, AZ VII ZR 379/12).

Eltern haften immer für ihre Kinder? Falsch: Welche Faktoren in Haftungsfragen entscheidend sind, erfährst du hier.

Was bei einer Wohngemeinschaft zu beachten ist

Die ehemaligen Schulkollegen starten ihr Studium gemeinsam mit deinem Kind und ziehen zusammen in die erste Wohnung ein? Die Wohngemeinschaft (WG) besteht dann aus meist gleichberechtigten Hauptmietern. Das bedeutet, alle Mieter haften gesamtschuldnerisch für Schäden und Mietrückstände. Übernimmst du als Elternteil eines WG-Mitglieds eine Mietbürgschaft, haftest du für alle Schulden der WG, auch wenn diese nicht von deinem Kind verursacht wurden. Selbst wenn dein Sohn oder deine Tochter als Hauptmieter eingetragen ist und die anderen WG-Bewohner nur Untermieter sind, haften die bürgenden Eltern für Mietrückstände und Schäden der gesamten WG gegenüber dem Vermieter. Schäden im Haushalt entstehen schnell. Da hilft nur eines: Um die Haftung einzugrenzen, solltest du das Kind als Hauptmieter eines einzelnen Zimmers eintragen lassen. So kann man die Bürgschaft begrenzen.

Weitere WG-Tipps – von Mietvertrag bis Zusammenleben – findest du hier.

Vierzehn Tage Prüfungs- und Einspruchsrecht

Bürgschaften sind Risiken, die gut überlegt sein sollten. In jedem Fall haben Bürgen ein vierzehntägiges Prüfungs- und Einspruchsrecht. Wichtig ist, das Thema von allen Seiten zu beleuchten und für Sicherheit zu sorgen. Hilfreich ist deshalb, eine offizielle Elternbürgschafts-Vorlage zu nutzen. Erkundige dich bei Mieterverbänden oder Verbraucherzentralen.
 
Die nachstehenden Punkte sind in jeder Bürgschaftserklärung verpflichtend, um Missverständnisse im Rahmen der Elternbürgschaft zu vermeiden. Du solltest die Aufzählung zusätzlich von einem Rechtsanwalt auf deine Anforderungen hin prüfen und anpassen lassen. Die Auflistung ist daher beispielhaft zu sehen:

• Vorname/Nachname, Adresse und Personalausweis-Nummer der Eltern
• Vorname/Nachname und Adresse des Vermieters
• Abschlussdatum des Mietvertrags
• Adresse der Wohnung
• Name, Geburtsdatum und Personalausweis-Nummer des Mieters
• Höhe der Haftung in Euro mit dem Hinweis der Maximalgrenze von drei Nettokaltmieten
• Hinweis auf Unwirksamkeit der Bürgschaft nach Beendigung des Mietverhältnisses
• Unterschriften der Bürgen

Bedenke: Der Vermieter hat ein Recht auf Mietsicherheit und freut sich über die private Bürgschaft für die Wohnung. Mit den Eltern im Hintergrund ist eine finanzielle Belastung überschaubar, und vielleicht verdient dein Nachwuchs ja auch schon Geld, um sich an den Kosten zu beteiligen. Damit vor einem Vertrag Klarheit herrscht, ist die beste Versicherung, den Rat eines Juristen annehmen. Manche Elternbürgschaften bergen hohe Risiken durch Formulierungen, mit denen du auf den ersten Blick nichts anfangen kannst. Hier erklären wir drei Beispiele.

Was bedeutet selbstschuldnerische Bürgschaft?

Über unkomplizierte Mietverhältnisse ohne Rückstände freut sich jeder Vermieter. Sollte es dennoch einmal zu Zahlungsschwierigkeiten oder Schäden kommen, ist der direkte Kontakt zum Mietbürgen wichtig. Vermieter fordern daher meist eine „selbstschuldnerische Elternbürgschaft mit Verzicht der Einrede der Vorausklage“. Was sich kompliziert anhört, bedeutet vereinfacht ausgedrückt, dass sich der Vermieter erst gar nicht an den jungen Mieter wendet. Stattdessen sucht er den direkten Kontakt mit den bürgenden Eltern und fordert sie zur Übernahme der Schulden auf. Die Eltern werden bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft so behandelt, als wären sie selbst der Schuldner. Bei dieser Sonderform einer Bürgschaft gibt es keine Haftungsbeschränkung. Die Obergrenze der drei Monatsnettokaltmieten gilt hier nicht.

Was ist eine Bürgschaft auf erstes Anfordern?

Diese Formulierung findet sich häufig in einer Bürgschaft: „auf erstes Anfordern“. Das bedeutet, der Bürge muss auf erstes Anfordern Schäden oder Mietschulden begleichen. Der Vermieter ist bei dieser Form der Bürgschaft im Vorteil, da der Bürge, also du als Elternteil, kaum Möglichkeiten hat, der Forderung nicht nachzukommen. Erst wird gezahlt, nur danach kannst du prozessieren. Bezahlen die Bürgen nicht umgehend, kommen sie mit allen rechtlichen Konsequenzen in Verzug.

Was ist ein Verzicht auf Einrede? 

Ist in der Bürgschaft der Verzicht auf Einrede enthalten, ist es den Eltern nicht erlaubt, Widerspruch gegen die Forderungen des Vermieters einzulegen. Bei dieser häufig genutzten Formulierung hast du keine Chance, die Inanspruchnahme der Bürgschaft abzuwehren. Wenn Eltern auf die Einrede der Vorausklage verzichten, kann der Vermieter sie direkt haftbar machen, als wären sie der Schuldner. Normalerweise müsste der Vermieter nachweisen, dass es bereits einen erfolglosen Vollstreckungsversuch gab.

Fazit: Elternbürgschaften nur auf Anforderung und begrenzt abgeben

Ganz klar, für Tochter oder Sohn ist eine Bürgschaft der Eltern eine feine Sache. Für Eltern natürlich ebenso, denn mit einer Bürgschaft können sie ihrem Kind bei der Anmietung einer passenden Wohnung helfen. Selbstverständlich gilt es, einige Faktoren zu beachten, damit man als Bürge nicht plötzlich vor einer großen Zahlung steht. Eine Bürgschaft der Eltern sollte dem Vermieter nicht freiwillig angeboten werden. Besser ist es, dessen Forderung abzuwarten. Beachte die Besonderheiten bei einer Wohngemeinschaft und hol im Fall von Formulierungen, die dir nicht einleuchten, den Rat eines Experten ein. 

Wusstest du, dass du mit der Generali Rechtsschutzversicherung juristische Beratung in Anspruch nehmen kannst? Auch bei möglichen Streitigkeiten steht Generali als verlässlicher Partner an der Seite.