Elternbürgschaft ─ So vermeidest du unbegrenzte Haftungsrisiken

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Eltern­bürg­schaft ─ So ver­mei­dest du unbe­grenzte Haf­tungs­ri­si­ken

Besonders von jungen Mietern, die noch in der Ausbildung sind und kein sicheres Einkommen haben, verlangen Vermieter oft eine Elternbürgschaft als Ersatz für ein regelmäßiges Einkommen. Damit haften die Eltern für Mietrückstände und Schäden ihrer Kinder. Bevor du als Elternteil eine Elternbürgerschaft übernimmst, sollten du und dein Kind über Umfang und Risiken Bescheid wissen.

Wohnungssuche für Ausbildung oder Studium

Endlich ist es soweit: Ausbildungsplatz oder Studienplatz sind sicher. Die ersten Schritte in einen neuen Lebensabschnitt stehen an. Es fehlt nur noch eine Wohnung. Keine einfache Aufgabe auf dem ohnehin sehr angespannten Wohnungsmarkt. Vermieter können sich ihre optimalen Mieter aussuchen.

Wohnungssuchende, die sich in Ausbildung oder Studium befinden sind meist weniger interessant für den Wohnungsmarkt. Denn junge Mieter haben meist kein ausreichendes Einkommen. Sie können mitunter die Kaution nicht bezahlen. Sie geraten daher schon vor dem Umzug in finanzielle Schwierigkeiten. In dieser schwierigen Situation hilft die Unterstützung der Eltern in Form einer Miet- oder Elternbürgerschaft.

Was ist eine Mietbürgschaft oder Elternbürgschaft?

Eltern können eine Mietbürgschaft, auch Elternbürgerschaft genannt, übernehmen. Eine solche Bürgschaft für einen Mietvertrag von Studenten oder Auszubildenden dient dem Vermieter zur Absicherung. Das Bürgerliche Gesetzbuch schafft in § 765 Abs. 1 die Grundlage dazu:

„Durch den Bürgschaftsvertrag verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten, für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Dritten einzustehen.“

In anderen Worten, die Eltern stehen mit einer Elternbürgschaft für die Schulden ihrer Kinder ein. Ob Kaution, Mietrückstände oder Schäden am Mietgegenstand ─ die Eltern bürgen für die Schulden ihrer Kinder gegenüber dem Vermieter.

Darf der Vermieter eine Bürgschaft fordern?

Der Vermieter kann eine Elternbürgschaft für die Miete anfordern, wenn der junge Mieter kein ausreichendes Einkommen hat. Diese Forderung ist unter bestimmten Bedingungen zulässig. Voraussetzung: Die Bürgschaft darf die gesetzliche Höchstgrenze nicht übersteigen. Nach § 551 Abs. 1 BGB sind dies maximal drei Nettokaltmieten.

Kann der junge Mieter einen Teil der Kaution aufbringen, beispielsweise 600 EUR von 1800 EUR Kaution, ist auch eine Aufteilung möglich. Das bedeutet, dass sich die Mietkaution zum Teil aus der Kaution des Kindes (600 EUR) und zum Teil aus der freiwilligen Mietbürgerschaft der Eltern (1200 EUR) zusammensetzen darf.

Kann der Mieter jedoch die volle Kaution selbstständig aufbringen, darf der Vermieter keine Bürgschaft zur Miete fordern. Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter entweder eine Kaution verlangen darf oder eine Mietbürgschaft. Beides ist laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht erlaubt (30.06.2004–VIII ZR 243/03). Eltern können sich aber freiwillig bereit erklären, eine Bürgschaft trotz bezahlter Kaution zu übernehmen. Beispielsweise, um den Vermieter von einem Mietvertrag mit ihrem Kind zu überzeugen. Diese Bereitschaft birgt jedoch erhebliche Risiken.

Risiken beim Umfang einer Bürgschaft

Bürgschaften für eine Mietkaution sind normalerweise auf drei Nettokaltmieten begrenzt. Doch es gibt einen großen Haken: War die Elternbürgschaft eine Eigeninitiative der Eltern, gilt diese Haftungsbegrenzung nicht. Wer unaufgefordert und freiwillig bürgt, haftet uneingeschränkt. Das bedeutet, dass Eltern im vollen Umfang für ihre Kindern haften müssen. Der § 551 Abs. 1 BGB mit der Einschränkung der Haftung auf drei Monatsmieten gilt in diesem Fall also nicht mehr. Dies gilt auch dann, wenn die Eltern nicht von Beginn an, sondern während der Laufzeit des Mietvertrages einspringen. Beispielsweise kann dies bei einer drohenden Kündigung wegen Mietrückständen der Fall sein (Bundesgerichtshof, AZ VII ZR 379/12).

Vorsicht Wohngemeinschaft

Häufig wird die erste Wohnung nicht alleine bezogen, sondern zusammen mit Freunden oder Kommilitonen. Die Wohngemeinschaft (WG) besteht dann aus meist gleichberechtigten Hauptmietern. Das bedeutet, alle Mieter haften gesamtschuldnerisch für Schäden und Mietrückstände gegenüber dem Vermieter.

Übernehmen Eltern eines WG-Mitglieds eine Mietbürgschaft, haften sie für alle Schulden der WG, auch wenn diese nicht vom eigenen Kind verursacht wurden. Selbst wenn das eigene Kind als Hauptmieter eingetragen ist und die anderen WG-Bewohner nur Untermieter sind, haften die bürgenden Eltern für Mietrückstände und Schäden der gesamten WG gegenüber dem Vermieter.

Tipp: Um die Haftung einzugrenzen, solltest du die Bürgschaft auf die Schulden bzw. die Wohnräume deines Kindes begrenzen.

Was bedeutet selbstschuldnerische Bürgschaft?

Über unkomplizierte Mietverhältnisse ohne Rückstände freut sich jeder Vermieter. Sollte es dennoch einmal zu Zahlungsschwierigkeiten oder Schäden kommen, ist der direkte Kontakt zum Mietbürgen wichtig. Vermieter fordern daher meist eine selbstschuldnerische Elternbürgschaft mit Verzicht der Einrede der Vorausklage. Was sich kompliziert anhört, bedeutet vereinfach ausgedrückt, dass sich der Vermieter erst gar nicht an den jungen Vermieter wendet. Stattdessen sucht er den direkten Kontakt mit den bürgenden Eltern und fordert sie zur Übernahme der Schulden auf. Die Eltern werden bei einer selbstschuldnerischen Bürgschaft so behandelt, als seien sie selbst der Schuldner.

Daher gilt: Bevor Eltern hilfsbereit eine selbstschuldnerische Bürgschaft unterschreiben, sollten sie auf den konkreten Wortlaut der Bürgschaft achten.

Welche Nachteile hat eine Bürgschaft auf erstes Anfordern?

Auch diese Formulierung findest du in einer Bürgschaft: „Auf erstes Anfordern“. Das bedeutet, der Bürge muss auf erstes Anfordern Schäden oder Mietschulden beim Vermieter begleichen. Der Vermieter ist bei dieser Form der Bürgschaft im Vorteil, da der Bürge (also die Eltern) kaum Möglichkeiten haben, der Forderung nicht nachzukommen. Sie müssen sofort zahlen und können lediglich danach prozessieren. Bezahlen sie als Bürgen nicht umgehend, kommen sie mit allen rechtlichen Konsequenzen in Verzug.

Was bewirkt die Einrede der Vorausklage?

Bei dieser häufig genutzten Formulierung haben Eltern keine Chance, die Inanspruchnahme der Bürgschaft abzuwehren. Wenn Eltern auf die Einrede der Vorausklage verzichten, kann der Vermieter sie direkt haftbar machen, als wären sie selbst Schuldner. Normalerweise müsste der Vermieter nachweisen, dass es bereits einen erfolglosen Vollstreckungsversuch gab.

Als Bürge aber hast du ein 14-tägiges Prüfungs- und Einspruchsrecht. Solche Bürgschaftsinhalte solltest du schlicht nicht akzeptieren. Hilfreich ist deshalb eine offizielle Elternbürgschafts-Vorlage zu nutzen. Diese sind beispielsweise bei Mieterverbänden oder Verbraucherzentralen erhältlich. Auch der Rat eines Juristen kann Eltern und junge Mieter vor zweifelhaften Formulierungen in Bürgschaftserklärungen und Mietverträgen bewahren.

Was muss in einer Bürgschaft stehen?

Die nachstehenden Punkte sind in jeder Bürgschaftserklärung verpflichtend, um Missverständnisse im Rahmen der Elternbürgschaft zu vermeiden. Du solltest die Aufzählung zusätzlich von einem Rechtsanwalt auf deine Anforderungen hin prüfen und anpassen lassen.

Die Auflistung ist daher nur beispielhaft zu sehen:

  •  Vorname/Nachname, Adresse und Personalausweis-Nr. der Eltern
  • Vorname/Nachname und Adresse des Vermieters
  • Abschlussdatum des Mietvertrages
  • Adresse der Wohnung
  • Name, Geburtsdatum und Personalausweis-Nr. des Mieters
  • Höhe der Haftung in EUR mit dem Hinweis der Maximalgrenze von 3 Nettokaltmieten
  • Hinweis auf Unwirksamkeit der Bürgschaft nach Beendigung des Mietverhältnisses
  • Unterschriften der Bürgen

Fazit: Elternbürgschaften nur auf Anforderung und begrenzt abgeben

Für die Kinder zu bürgen, erleichtert deren ersten Schritte in einen neuen Lebensabschnitt. Damit eine Elternbürgschaft nicht zu einem unbegrenzten Zahltag wird, solltest du genau auf die Formulierungen achten. Biete die Bürgschaft nicht von dir aus an, sondern warte, ob der Vermieter sie anfordert. Sonst bist du als Bürge unbeschränkt haftbar. Begrenze die Haftung auch bei einer Wohngemeinschaft. Es empfiehlt sich zudem, die Formulierungen stets juristisch überprüfen zu lassen.

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