Mietvertrag abschließen: Was muss ich beachten?

Es ist Nachwuchs in Sicht und eine größere Wohnung mit einem Kinderzimmer muss her? Oder du ziehst endlich mit deinem Partner zusammen und hast die passende Wohnung nach langer Suche gefunden? Dann fehlt nur noch der Mietvertrag. Befristet, unbefristet, Dauermietvertrag: Es gibt unterschiedliche Mietvertragsarten, über die du dich informieren solltest, bevor du ihn unterschreibst. Was musst du wissen, damit du auf der sicheren Seite bist und nicht in eine Falle tappst? Hier erfährst du, worauf du rund um den Mietvertrag achten solltest.

• Was ist ein Mietvertrag und was steht drin?
• Welche Arten von Mietverträgen gibt es?
• Was ist bei Rücktritt und Kündigung zu beachten?

Was ist ein Mietvertrag?

Ein Vertrag ist oft schnell und unbedacht unterschrieben, aber bedenke: Verträge sind meistens mit Rechten und Pflichten verbunden. Der Mietvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung auf Gegenseitigkeit zwischen dem Vermieter und dem Mieter (§§ 549 ff BGB). Eine der beiden Parteien, der Vermieter, verpflichtet sich gegenüber dem Mieter, Benutzung und Gebrauch des vermieteten Objekts zu erlauben. Dafür hält er das Objekt im vertragsgemäßen Gebrauch.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, den Mietzins zuzüglich der Nebenkosten zu zahlen und das Mietobjekt am Ende der Vertragslaufzeit an den Vermieter zurückzugeben. Der Mieter verpflichtet sich dabei, Mängel an der Mietsache unverzüglich anzuzeigen. Möchte der Vermieter keine vertragliche Vereinbarung abschließen, ist auch das Wohnen ohne Mietvertrag möglich. Ein Mietvertrag ohne Schriftform: Geht das überhaupt? Ja. Ein mündlicher Mietvertrag hat die gleiche Rechtswirksamkeit wie ein schriftlicher Vertrag. Jedoch solltest du dann einen Zeugen mitnehmen, der im Zweifelsfall die Vereinbarungen bestätigen kann, damit du am Umzugstag keine bösen Überraschungen erlebst.

Der Mietvertrag wird in der Regel allerdings schriftlich abgeschlossen, kann jedoch auch per Handschlag besiegelt werden. Auch wenn der Mieter die Miete inklusive der Nebenkosten stillschweigend bezahlt und der Vermieter diese annimmt, ist das Mietverhältnis rechtswirksam geschlossen.

Wird ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen, muss er diese Inhalte aufführen:

• Namen und Adressen von Mieter und Vermieter
• Adresse und Beschreibung des Mietobjekts
• Mietdauer und Kaution
• Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer
• Auflistung der angemieteten Räume und Flächen
• Anzahl der Bewohner
• Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters
• Nettomiete, vereinbarte Erhöhungen, Summe der Betriebskosten
• Kündigungsfrist

Rauchverbote und Vereinbarungen über Kündigungsverzichte sind unzulässig. Auch manche Regelung zu kleineren Reparaturen, Schönheitsreparaturen und Renovierungen solltest du prüfen.

Unser Tipp: Mit der Generali Rechtsschutzversicherung kannst du zweifelhafte Passagen von der Rechtsberatung prüfen lassen.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Es gibt eine ganze Reihe unterschiedlicher Arten von Mietverträgen für Privatpersonen, die sich nach Dauer und Höhe des Mietzinses unterscheiden und die wir dir hier vorstellen.

Unbefristet

Schließen Vermieter und Mieter einen unbefristeten Mietvertrag, ist kein Endtermin des Mietvertrags festgelegt (§ 542 BGB). Der Mietvertrag läuft so lang, bis eine der beiden Parteien ihn kündigt. Die Kündigung erfolgt unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen. Der Vermieter muss dazu einen der anerkannten Gründe nennen, beispielsweise Eigenbedarf.

Befristet

Ein befristeter Mietvertrag ist zeitlich begrenzt. Er läuft über einen bestimmten Zeitraum und endet automatisch mit Ablauf (§ 575 BGB). Daneben ist auch eine außerordentliche Kündigung möglich. Beispielsweise wenn der Vermieter nach der Zeitspanne die Wohnung sanieren oder umbauen will, ebenso wenn er das Objekt verkaufen möchte.

Wenn der befristete Mietvertrag mehrfach erneuert wird, entsteht ein Kettenmietvertrag. Die mehrmalige zeitlich befristete Anmietung ist in § 549 BGB nur in Ausnahmefällen erlaubt. Besondere Vorschriften gelten für Ferienwohnungen, Hotelzimmer und Vermietung von Werkswohnungen.

Dauermietvertrag

In § 31 Wohnungseigentumsgesetz ist das Dauerwohnrecht geregelt. Es unterscheidet sich vom unbefristeten Mietvertrag durch den höchstmöglichen Kündigungsschutz für den Mieter. Denn der Vermieter hat kein Recht auf eine ordentliche Kündigung. Das Dauerwohnrecht wird hauptsächlich von gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften genutzt.

Untermietvertrag

Der Untermietvertrag ist ein Mietvertrag, der nicht zwischen Vermieter und Mieter, sondern zwischen Mieter und Untermieter geschlossen wird (§§ 535 und 540 BGB). Untermietverträge unterliegen denselben gesetzlichen Vorschriften für Mietverträge wie der Hauptmietvertrag.

Nicht alle Vermieter akzeptieren Untermietverträge, da sie den Untermieter nicht selbst aussuchen und kein Weisungsrecht gegenüber diesem haben. Daher schließen einige Mietverträge das Recht auf Abschluss eines Untermietvertrags von vornherein aus, was nach § 553 Abs. 3 BGB jedoch nur unter besonderen Bedingungen zulässig ist.

Wohnrecht auf Lebenszeit

Ein Wohnrecht auf Lebenszeit gibt dem Begünstigten das Recht, lebenslang in einer Immobilie zu wohnen. In dieser Zeit dürfen die Räume nicht weitervermietet oder verkauft werden. Auch eine Pflegeperson darf in die Wohnung beziehungsweise das Haus aufgenommen werden.

Staffelmietvertrag

Bei einem Staffelmietvertrag ist die zu entrichtende Miete gestaffelt. Das bedeutet, die Erhöhung ist bereits bei Abschluss festgelegt (§ 557 BGB). Die Staffelung muss dabei in Euro angegeben werden statt in Prozent. Eine Erhöhung muss mindestens in Abständen von zwölf Monaten erfolgen. Zusätzliche Erhöhungen oder eine Änderung der Staffelung ist ausgeschlossen. Sinkt der örtliche Mietzins, hat der Mieter kein Recht auf Anpassung der Miete. Er hat erst nach vier Jahren ein Sonderkündigungsrecht.

Indexmietvertrag

Dagegen bestimmt der Indexmietvertrag die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt berechneten Mietindex. Auf diese Weise errechnete Änderungen erlauben dem Vermieter bei einem Indexmietvertrag die Anpassung der monatlichen Mietforderung.

Unterschrift

Trotz aller Digitalisierung wird der Mietvertrag meist handschriftlich unterzeichnet. Werden Unterschriften neben oder über den Text gesetzt, ist dies nicht rechtsgültig. Auch Änderungen sollten auf einem gesonderten Blatt nochmals unterschrieben werden. Ein Mietvertrag kann auch per E-Mail geschlossen (jedoch nicht gekündigt!) werden. Bedingung ist, dass die E-Mail mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen wird.

Du kannst den Vertrag vor Ort unterschreiben, unmittelbar vor Übergabe der Immobilie oder dich vertreten lassen. Beide Parteien müssen eigenhändig unterschreiben. Wenn im Mietvertrag die Unterschrift des Vermieters fehlt, ist der Vertrag nicht rechtsgültig. Bei Gründung einer Wohngemeinschaft müssen alle Hauptmieter unterschreiben. In der Regel werden dazu zwei Ausdrucke erstellt und beide im Original unterzeichnet. Andernfalls erhält der Vermieter das Original und der Mieter eine Kopie.

Falls du keine Zeit hast, den Mietvertrag zu unterzeichnen, kannst du ihn in Vertretung unterschreiben lassen. Die Person, die dich vertritt, muss bevollmächtigt sein. Zudem muss die Vertretung vermerkt werden. Bei Mietern, die noch nicht volljährig sind, müssen ohnehin die Erziehungsberechtigten einspringen.

Rücktritt vom Mietvertrag: Wann geht das?

Du hast den Vertrag im Frühjahr unterschrieben, wirst aber erst im Herbst in deine neue Wohnung umziehen? Bis dahin könnten sich deine Lebensumstände und Pläne ändern. Ebenso die deines Vermieters. Folglich kann es passieren, dass der Vermieter vor dem Mietbeginn vom Vertrag zurücktreten möchte. Oder du als zukünftiger Mieter möchtest aus deiner alten Wohnung doch nicht ausziehen, aus welchen Gründen auch immer. Allerdings kennt das Gesetz keinen Rücktritt von einem geschlossenen Mietvertrag. Es sei denn, dieser wurde ausdrücklich vereinbart.

Eine Ausnahme stellt der Rücktritt vor Einzug wegen Mängeln dar, die trotz Nachbesserungsfrist nicht behoben wurden. Auch wenn im Mietvertrag eine zugesagte Leistung nicht erbracht beziehungsweise die Immobilie trotz mehrmaliger Fristsetzung nicht übergeben wird, räumt die Rechtsprechung ausnahmsweise ein Rücktrittsrecht ein. Da es sich um Einzelfallentscheidungen handelt, solltest du vorab deine Rechtsschutzversicherung um Rat fragen. Wackeln beispielsweise bei der Besichtigung sämtliche Türklinken und du unterschreibst den Mietvertrag, dann hast du damit die Mängel automatisch akzeptiert und sie gelten als vertragsgemäßer Zustand. Natürlich hast du die Möglichkeit, deinen Vermieter um eine Reparatur zu bitten, aber du hast kein Recht, deshalb die Miete zu kürzen.

Mietverhältnis beenden

Wer nicht zurücktreten kann, kündigt den Mietvertrag. Das entbindet aber nicht unbedingt von der Mietzahlung für mehrere Monate, denn in vielen Mietverträgen wurde eine Mindestmietdauer vereinbart. Auch die Kündigung musst du schriftlich einreichen, aber nicht per E-Mail vornehmen. So schreibt es das Bürgerliche Gesetzbuch vor (§ 568 BGB). Die Kündigung muss von allen Mietern im Original unterschrieben sein. Ein Bevollmächtigter kann ohne ausdrückliche Vollmacht keine Kündigung unterzeichnen.

Wann muss ich kündigen?

Dabei ist stets eine Frist von drei Monaten einzuhalten. Die Kündigung muss am dritten Werktag des Monats vorliegen. Ansonsten verlängert sich die Kündigungsfrist um einen vollen Monat.

Wer vorzeitig vom Mietvertrag abtreten will, kann mit dem Vermieter vereinbaren, einen Nachmieter zu suchen. Das ist jedoch nur zulässig, wenn im Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart wurde oder dies zum Zeitpunkt der Kündigung zwischen den Parteien vereinbart wird. Eine Angabe, also eine Begründung für die Beendigung des Mietverhältnisses, braucht der Mieter nicht abzugeben. Zur Übergabe solltest du ein Wohnungsübergabeprotokoll nutzen. Damit wird der Zustand der Immobilie von beiden Parteien festgehalten und unterzeichnet.

Wann darf der Vermieter ordentlich kündigen?

Kündigt dagegen der Vermieter, hat er eine gestaffelte Kündigungsfrist einzuhalten und einen Grund anzugeben (§ 573 BGB). Ohne einen anerkannten Grund ist die Kündigung wirkungslos. Dies können unter anderem Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter, Eigenbedarf oder Verkauf beziehungsweise Sanierung der Immobilie sein.

Kann ich auch außerordentlich kündigen?

Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung unberechtigt oder steht eine ungeplante Mieterhöhung an, kannst du den Vertrag außerordentlich beenden. Dies ist auch möglich, wenn ein Mieter stirbt. Die Erben können den Mietvertrag mit Monatsfrist außerordentlich kündigen.

Fazit

Du hast also in unserem Artikel erfahren: Ein Mietvertrag ist keine einfache Sache, die du unüberlegt übers Knie brechen solltest. Es gibt viele Punkte zu prüfen. Dazu gehören auch die Betriebskosten, die als monatliche Vorauszahlung auf das Konto des Mieters gehen. Sie sollten nicht zu gering angesetzt werden, sonst droht dir später eine Nachzahlung. Das ist nur einer der wichtigen Gründe, aus denen du dich vorab gut informieren solltest, denn manche Vermieter führen Klauseln auf, die nicht mehr erlaubt sind oder die dich in deiner neuen Wohnung einschränken. Lass dich bei der Prüfung deshalb am besten durch unsere Experten beraten.