Ein Vermieter sitzt mit seinen Mietern im Streitgespräch am Tisch.

Mietkaution: Sicherheit für Vermieter und Mieter

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Miet­kau­tion: Sicher­heit für Ver­mie­ter und Mie­ter

Wer sich eine neue Wohnung sucht, muss mit mehr oder weniger hohen Kosten rechnen. Neben der Miete wird gleich beim Einzug eine Mietkaution an den Vermieter fällig. Kosten, die sich nicht vermeiden lassen. Verloren ist die Mietkaution nicht, die Rückerstattung erfolgt aber erst nach dem späteren Auszug. Dabei gibt es schnell Unstimmigkeiten, wenn der Vermieter einen Teil der Kaution einbehält. Eine kompetente Rechtsschutzversicherung hilft im Streitfall.

Wie funktioniert das mit der Mietkaution?

Die Mietkaution dient dem Vermieter zur Absicherung seiner Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Für viele Hausbesitzer stellen Mietrückstände und Schäden an der Immobilie ein hohes finanzielles Risiko dar. Dies wird in der Regel durch die Mietkaution gedeckt. Erst wenn der Mieter seinen Verpflichtungen aus dem Mietvertrag nicht nachkommt, kann sich der Vermieter daraus bedienen.

Eine Kaution ist nur zu zahlen, wenn der Mietvertrag entsprechende Regelungen enthält. Sie beträgt maximal drei Monatsmieten (§ 551 BGB) ohne Nebenkosten. Berechnungsgrundlage ist stets die Nettokaltmiete, die deshalb konkret im Mietvertrag genannt sein sollte. Das gilt auch für Mietverträge, die mit Warmmiete abgeschlossen wurden. Hier muss der Warmanteil herausgerechnet und die Nettokaltmiete im Mietvertrag angegeben werden.

Was versteht man unter Überabsicherung?

Mehr als drei  Monatsmieten Kaution darf der Vermieter nur verlangen, wenn der Mieter die Wohnung behindertengerecht bzw. altersgerecht umbauen will. Um sich die späteren Rückbaukosten zu sichern, fordert der Vermieter in diesem speziellen Fall eine höhere Kaution. Hat er dennoch mehr verlangt, liegt eine Überabsicherung vor. Der Mieter darf den überzahlten Kautionsbetrag zurückfordern. Wurde eine Bürgschaftsurkunde über die überhöhte Summe ausgestellt, ist diese unwirksam.

Ist eine Kautionserhöhung zulässig?

Ausnahme: Bieten Mieter, oder dessen Eltern wie im Falle einer Elternbürgschaft, freiwillig eine höhere Kaution an, ist diese rechtsgültig und darf auch vom Vermieter in Anspruch genommen werden. Das kann beispielsweise bei jüngeren Mietern der Fall sein, die aufgrund ihres Einkommens keine Chance auf dem Mietwohnungsmarkt hätten. Mit einer Elternbürgschaft können Eltern ihre Kinder generell unterstützen.

Wird die vereinbarte Mietkaution mindestens in Höhe von zwei Monatsmieten nicht bezahlt, verstößt der Mieter gegen den Mietvertrag. Nach § 569 Abs. 2 a BGB darf ihm daraufhin fristlos vom Vermieter gekündigt werden. Im Kündigungsschreiben muss der Grund ausdrücklich aufgeführt sein.

Was deckt die Mietkaution ab?

Bei einer Mietkaution handelt es sich nicht nur um eine Sicherheitsleistung für die Miete, sondern auch um die Absicherung für vom Mieter verursachten Schäden, unbezahlte Betriebskosten, fällige Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung oder fehlende Schönheitsreparaturen. Die Mietkaution ist für diesen Zweck gesperrt und darf bei einer Mieterhöhung nicht angeglichen werden.

Barkaution oder Sparbuch?

Nach § 551 Abs. 3 BGB muss die Mietkaution verzinst angelegt werden. Zahlbar ist die Sicherheitsleistung üblicherweise als Barkaution oder in Form einer Bankbürgschaft. Denkbar als Anlagevarianten sind ein gemeinsames Sparkonto mit Sperrvermerk, ein an den Vermieter verpfändetes Sparkonto des Mieters, ein Bausparvertrag oder eine Mietkautionsversicherung. Auch ein Mietkautionsdepot steht zur Wahl.

Die Mietsicherheit wird am häufigsten als Barkaution gezahlt. Wobei die Bezeichnung etwas irreführend ist. Denn die Mietkaution ist dem Vermieter nicht unbedingt bar zu übergeben, sondern kann auch überwiesen werden. Sie muss jedoch insolvenzsicher zum banküblichen Zinssatz angelegt sein. Über die Zinserträge ist der Mieter durch den Vermieter regelmäßig zu informieren. Deren Versteuerung übernimmt der Mieter.

Dabei muss das Kautionskonto nicht zwingend auf den Namen des Mieters ausgestellt sein. Die Kaution darf auch auf einem Konto des Vermieters angelegt werden, solange er das Geld von seinem Vermögen separiert.

Wie kann ich die Kaution bezahlen?

Die Mietkaution kann der Mieter in drei Monatsraten aufteilen, wobei die erste Rate zu Beginn des Mietverhältnisses zu leisten ist. Der Vermieter darf dem Mieter die Ratenzahlung nicht abschlagen. Allerdings kann der Wunsch nach Ratenzahlung Bonitätszweifel beim Vermieter erwecken.

Nach Ende des Mietverhältnisses prüft der Vermieter den Zustand der Immobilie. Macht er keine offenen Ansprüche geltend, erfolgt die Rückzahlung der Kaution inklusive der bis zu diesem Termin aufgelaufenen Zinsen an den Mieter.

Wie lange hat der Vermieter Zeit, die Kaution zurückzuzahlen?

Der Gesetzgeber billigt dem Vermieter eine angemessene Frist zu, um die Wohnung zu begehen, Nachzahlungen zur Nebenkostenabrechnung zu ermitteln und nicht ausgeführte Schönheitsreparaturen zu prüfen. Dafür hat er 12 Monate nach Mietvertragsende Zeit. Macht er Ansprüche geltend, muss er diese detailliert auflisten und deren Kosten zur Behebung belegen.

Beanstandet er unterbliebene Schönheitsreparaturen und verweigert die Kautionsrückzahlung, solltest du die vertraglichen Klauseln auf Wirksamkeit prüfen lassen. Gerade in diesem Themenbereich finden sich viele unwirksame Vereinbarungen.

Hat der Vermieter keine Ansprüche, überweist er die verzinste Mietkaution auf das Konto des Mieters. Eine Bankbürgschaft wird gekündigt, indem der Mieter die vom Vermieter unterzeichnete Bürgschaftsurkunde an den Bürgschaftsgeber zurücksendet. Da hierbei keine aufwendige Rückzahlung erfolgen muss, ist die Bankbürgschaft eine unkomplizierte Form der Sicherheit.

Tipp: Achte darauf, dass du die Mietkaution ─ wie vom Gesetzgeber vorgeschrieben ─ nach maximal einem Jahr erhältst. Nach drei  Jahren verjährt der Anspruch, auch wenn du in diesem Zeitraum erfolglos die Rückzahlung angefordert hast. Danach besteht keine Möglichkeit mehr, an die Kaution zu kommen.

Wann lohnt sich eine Rechtsschutzversicherung?

Die Unterstützung einer Rechtsschutzversicherung ist in diesem komplexen Themenbereich sinnvoll, da du von Experten nicht nur deinen Mietvertrag prüfen lassen kannst. Auch die Forderungen des Vermieters zur Mietkaution prüfen Juristen auf Stichhaltigkeit.

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Fazit: Die Mietkaution bietet Sicherheit für Vermieter und Mieter

Zwar ist die Mietkaution eine zusätzliche finanzielle Belastung für Mieter, sie bietet jedoch deutliche Vorteile und dient nicht nur dem Vermieter als Sicherheit. Auch der Mieter profitiert spätestens nach Mietvertragsende von der angelegten Kaution. Denn sie schützt vor hohen Nachzahlungen wegen versäumter Schönheitsreparaturen oder unregelmäßiger Mietzahlungen.

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