Mietrecht: Was du bei Untervermietung beachten solltest

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Miet­recht: Was du bei Unter­ver­mie­tung beach­ten soll­test

Ein Mieter kann eine Wohnung untervermieten, wenn es dafür gute Gründe gibt. Beim Nachweis eines berechtigten Interesses des Mieters gemäß §553 BGB muss der Vermieter eine Untervermietung erlauben. In einigen Ausnahmefällen darf er die Zustimmung verweigern. Mieter sollten in diesem Zusammenhang auch den Schutz ihres Hausrats im Blick haben. Alle Fakten bei uns, wenn aus dem Mieter ein Vermieter wird!

Was ist ein berechtigtes Interesse des Mieters?

Von Seiten des Gesetzgebers gibt es keine genaue Definition für ein berechtigtes Interesse. Es gibt einige klassische Beispiele, die ein berechtigtes Interesse deutlich machen. Ein Vermieter kann sich einer Untervermietung beispielsweise in folgenden Fällen nicht verweigern:

• Es gibt eine Änderung der finanziellen Situation des Mieters, sodass die Mietzahlung gefährdet ist.
• Durch den Auszug eines Familienmitglieds wird ein Zimmer frei.
• Im Krankheitsfall wird Pflege notwendig.
• Der Lebenspartner möchte einziehen.
• Die Wohnung wird nur noch selten genutzt, zum Beispiel aus beruflichen Gründen.

Möchte ein Mieter untervermieten, ist der Vermieter darüber zu informieren. Ein schriftliches Einverständnis sorgt bei Mieter und Vermieter für rechtliche Sicherheit.

Wann muss der Vermieter eine Untervermietung nicht hinnehmen?

Es gibt eine Reihe von Argumenten, die der Vermieter zur Ablehnung einer Untervermietung vorbringen kann. Dazu gehören u.a.:

• Unzumutbare Untervermietung (Überbelegung der Wohnung, Untermieter als Person wird abgelehnt),
• Untervermietung kurz vor Ende des Mietverhältnisses,
• Untermietzuschlag lehnt der Mieter ab (bei pauschal vereinbarten Nebenkosten),
• Untervermieten der gesamten Wohnung beispielsweise aufgrund von vorübergehender Abwesenheit,
• Untervermietung als Ferienwohnung (Vermieter darf kündigen)

Wichtig: Der Hauptmieter ist vertraglicher Partner des Vermieters und haftet für Handlungen seines Untermieters. Er muss bei Fehlbarkeiten seines Untermieters mit Abmahnung oder Kündigung rechnen.

Freunde dürfen bleiben

Um keine Untervermietung handelt es sich, wenn Freunde auf Besuch sind und beim Hauptmieter übernachten. Auch längere Besuche darf der Vermieter nicht untersagen. Zumindest dann, sofern die Zeitdauer unter sechs Wochen liegt. Will der Besuch länger als diese Frist bleiben, muss der Vermieter informiert werden. Im Zweifelsfall kann er das untersagen.

Eine Ausnahme stellt die Familie dar. Wer schon eine Weile in seiner Mietwohnung lebt, darf Familienmitglieder aufnehmen, ohne einen Untermietvertrag abzuschließen. Auch über die genannten sechs Wochen hinaus. Das betrifft sowohl Eltern als auch Kinder, also Familienmitglieder ersten Grades. Wichtig ist, dass es keinen zeitlichen Zusammenhang zwischen dem Einzug des Hauptmieters in die Wohnung und die Aufnahme der Familienmitglieder gibt.

Untermietvertrag zur Absicherung von Untermietverhältnissen jeder Art

Ein Untermietvertrag dient wie der normale Mietvertrag der Regelung von Rechten und Pflichten zwischen Hauptmieter und Untermieter. Er ist auch ohne Genehmigung durch den Vermieter wirksam und räumt dem Untermieter das Recht ein, die Wohnung oder Teile davon zu bewohnen. Gleichzeitig hat er die Pflicht, den vereinbarten Mietzins pünktlich zu zahlen und die Räumlichkeiten nur im Sinne des vereinbarten Rahmens zu nutzen.

Im Untermietvertrag werden die grundlegenden Bestimmungen des regulären Mietvertrages übernommen. Die Miethöhe kann allerdings unabhängig von der des Hauptmieters festgelegt werden. Weitere Regelungen im Vertrag betreffen untervermieteter Wohnraum, nutzbare Einrichtungen, Mietdauer, Kaution und Kündigungsfristen. Da der Hauptmieter bei Untervermietung rechtlich gesehen wie ein Vermieter betrachtet wird, hat er auch entsprechende Pflichten. Das wirkt sich zum Beispiel auch bei Beratung durch den Mieterverein aus, der den Hauptmieter dann nicht mehr vertreten kann. Daher sollte ein Untermiet-Verhältnis gut durchdacht sein.

Folgende Details sind im Untermietvertrag geregelt:

• Vollständige Daten beider Mietparteien
• Kaltmiete und Pauschale der Nebenkosten
• Höhe der Kaution
• Befristete oder unbefristete Dauer der Untervermietung
• Exakte Raumaufteilung und baulicher Zustand der Zimmer
• Regelung der Nutzung von gemeinschaftlichen Räumen
• Vereinbarung über Schönheits- und Kleinreparaturen
• Hausordnung

Versicherung Untermieter: Haftpflicht + Hausrat

Bei einer Untervermietung bleibt eine vom Mieter abgeschlossene Hausratversicherung unverändert weiter bestehen. Verursacht der Untermieter einen Schaden, tritt nicht wie bei Familienangehörigen die Hausratversicherung ein. Es handelt sich um einen Haftpflichtschaden. Der Schutz einer Haftpflicht-Versicherung-Untermieter wird wirksam, wenn der Untermieter die Wohnungseinrichtung aus Versehen demoliert. Der Umfang einer Wohnungshaftpflicht-Untermieter hängt vom jeweiligen Versicherer ab. Von Vorteil für den Untermieter ist, wenn Gefälligkeiten und Mietsachschäden mitversichert sind. Eine inklusive Schlüsselversicherung schützt vor den teuren Folgen bei Schlüsselverlust.

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