Älteres Paar studiert einen Wohnungsgrundriss

Sonderrechte langjähriger Mieter

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Haben ältere Mie­ter Son­der­rechte?

Nicht jeder besitzt im Alter Wohneigentum. Viele leben jahrelang in einer Mietwohnung, bis ins hohe Alter hinein. In diesem Fall gibt es einige Umstände, die Senioren oder Menschen mit langjährigen Mietverhältnissen zu ihren Gunsten nutzen können. Grundsätzlich gilt jedoch: Als älterer Mieter hast du keine Sonderrechte. Du bist beispielsweise nicht per se vor Kündigung seitens deines Vermieters geschützt.

Das und mehr erfährst du in diesem Artikel:

  • Ältere Mieter haben keine besonderen Rechte.
  • Einzig langjährige Mieter profitieren bei Kündigung von einer gestaffelten Verlängerung der Fristen, die vom Vermieter eingehalten werden müssen.
  • Hochbetagte und körperlich eingeschränkte Senioren können aufgrund nicht gerechtfertigter Härte Widerspruch gegen die Kündigung ihres Mietvertrags einlegen.

Umbau zur barrierefreien Wohnung

Wer sich noch gut im Alltag zurechtfindet, doch mit fortschreitendem Alter körperliche Beeinträchtigungen erlebt, wird früher oder später über bauliche Veränderungen im eigenen oder gemieteten Wohnraum nachdenken. Verschiedene Baumaßnahmen bieten Senioren im häuslichen Umfeld mehr Sicherheit und ermöglichen eine längere Selbstständigkeit in der Lebensführung. Dazu zählen der Einbau behindertengerechter, ebenerdiger Duschen oder Badewannen mit Einstieg, Haltegriffe im Bad und in anderen Räumen sowie verbreiterte Türen.

Körperbehinderte oder körperlich eingeschränkte Menschen haben grundsätzlich das Recht, ihre Wohnung barrierefrei oder seniorengerecht umbauen zu lassen. Wer solche Baumaßnahmen in Angriff nehmen möchte, muss dafür die Zustimmung des Vermieters einholen. Liegen beim Mieter schwerwiegende körperliche Einschränkungen oder Behinderungen vor und sind die nötigen Baumaßnahmen für andere Hausbewohner zumutbar, überwiegt das Interesse des Mieters und der Vermieter muss den baulichen Veränderungen zur Barrierefreiheit in der Regel zustimmen. Nur im Ausnahmefall darf er die Genehmigung für den Umbau verweigern.

Das Recht auf eine barrierefreie Umgebung bezieht sich allerdings vorrangig auf die eigenen vier Wände und nicht auf den Rest des Mietshauses. Umbauten, die gemeinschaftlich genutzte Bereiche betreffen und andere Parteien beeinträchtigen wie zum Beispiel Treppenlifte, können verweigert werden. Stimmt dein Vermieter den Baumaßnahmen zu, hat er außerdem ein Mitspracherecht, wenn es an die konkrete Umsetzung geht.

Sobald feststeht, dass die Mietwohnung seniorengerecht umgebaut werden darf, sollten Mieter und Vermieter eine Regelung treffen, wie mit den Umbauten beim Auszug des Mieters verfahren werden soll. Der Vermieter kann nämlich den Rückbau der Umbauten auf Kosten des Mieters verlangen. Das kann eine Erhöhung der Mietkaution zur Folge haben. Der Vermieter kann aber auch die Einbauten nach dem Auszug übernehmen und die Wohnung als barrierefreie Immobilie weitervermieten.

Hier kannst du mehr darüber nachlesen, wie du deinen Wohnraum rechtzeitig altersgerecht umbauen kannst. In unserem Journal findest du auch Informationen über andere Wohnformen im Alter wie beispielsweise Mehrgenerationenhäuser.

Haben Senioren als Mieter besondere Rechte?

Das Alter eines Mieters hat vor dem Gesetz grundsätzlich keine Bedeutung. Senioren haben weder beim Abschluss eines Mietvertrags besondere Rechte noch genießen sie als Mieter speziellen Kündigungsschutz. Ältere Mieter sind wie alle anderen Mieter prinzipiell an die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten gebunden, wenn sie aus ihrer Wohnung ausziehen möchten oder müssen. Das kann der Fall sein, wenn eine Pflegebedürftigkeit eintritt und der Umzug in ein Seniorenheim ansteht.

Die Unterbringung im Senioren- oder Pflegeheim kann zur finanziellen Herausforderung werden. Hier kannst du lesen, wie du bei steigenden Kosten für Seniorenheime clever vorsorgst.

Ist im unbefristeten Mietvertrag nichts anderes festgehalten, gilt also die gesetzliche Kündigungsfrist. Handelt es sich jedoch um einen befristeten Mietvertrag, kann dieser in der Regel nicht vorzeitig gekündigt werden. In Ausnahmefällen kann der Vermieter einer außerordentlichen Kündigung und damit einem vorzeitigen Ende der Vertragslaufzeit eines befristeten Mietvertrags zustimmen, wenn der pflegebedürftig gewordene Mieter zum Beispiel einen für den Vermieter zumutbaren Nachmieter stellt.

Eine Kündigung kann natürlich auch vom Vermieter ausgehen. Dabei darf er Mietern jeder Altersgruppe niemals ohne Grund kündigen. Nur bei Pflichtverletzung seitens des Mieters droht eine fristlose Kündigung. Hat der Mieter etwa gegen den Mietvertrag verstoßen, indem er mit der Miete in Zahlungsverzug geraten ist, kann der Vermieter ihm aus diesem Grund fristlos kündigen. Mehr Informationen über fristlose Kündigungen vom Vermieter findest du hier.

Ansonsten darf ein Vermieter eine unbefristet vermietete Wohnung nur wegen Eigenbedarf oder Hinderung an der wirtschaftlichen Verwertung kündigen, zum Beispiel wenn der Häuserblock für einen Neubau abgerissen werden soll. Bei der ordentlichen Kündigung muss er die gesetzlich vorgegebenen Fristen einhalten.

Hat sich ein älterer Mieter nichts zuschulden kommen lassen, kann er der Kündigung wegen nicht zu rechtfertigender Härte widersprechen. Selbst wenn der Vermieter ein berechtigtes Kündigungsinteresse hat, zum Beispiel Eigenbedarf, können fortgeschrittenes Alter, das einen Umzug unmöglich macht, oder ein schlechter Gesundheitszustand als Härtegrund zugunsten des Mieters anerkannt werden, wodurch er weiter in der Wohnung leben kann. Hier kommt es auf den Einzelfall an. Obwohl Alter und Gesundheit von der Rechtsprechung als Widerspruchsgrund oft anerkannt werden, heißt das nicht grundsätzlich, dass einem rüstigen Rentner kein Umzug zugemutet werden kann.

Rechte und Pflichten langjähriger Mieter

Unabhängig vom Alter des Mieters spielt bei der Kündigung außerdem die Mietdauer eine Rolle. Besteht ein Mietverhältnis schon mehr als fünf Jahre, hat der kündigende Vermieter eine Kündigungsfrist von sechs statt nur drei Monaten einzuhalten. Lebt jemand bereits mehr als acht Jahre in einer Mietwohnung, verlängert sich diese Frist auf neun Monate. Wer einen alten Mietvertrag hat, der vor Herbst 2001 geschlossen wurde, kann Glück im Unglück haben, denn in diesen ist oft eine Kündigungsfrist von einem Jahr durch den Vermieter festgehalten, sofern die Mietzeit zehn Jahre überschreitet.

Während für den Mieter im Mietvertrag durchaus günstigere Fristen festgelegt werden können, etwa kürzer als die gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, sind Vermieter an die gesetzlichen Fristen gebunden.

Darüber hinaus hat der Vermieter die Pflicht, Verschleißerscheinungen oder Schäden, die im Verlauf der Mietzeit an der Wohnung auftreten, zu reparieren oder instandsetzen zu lassen. Dabei muss er lediglich den Zustand erhalten, in dem der Mieter die Wohnung übernommen hat.

Einen Anspruch auf Modernisierung, zum Beispiel den Einbau einer energiesparenden Heizungsanlage, haben Mieter nicht. Hat der Vermieter die Absicht, Modernisierungsmaßnahmen durchzuführen, muss er diese drei Monate im Voraus ankündigen. Weil der Vermieter im Anschluss an die Modernisierung eine höhere Miete verlangen kann, können Mieter auch hier wegen nicht zu rechtfertigender Härte Widerspruch einlegen.

Kleinreparaturen von Gegenständen wie Fenstergriffen muss der Mieter meist selbst übernehmen, das ist auch im Mietvertrag festgehalten. Bestehen Mängel an der von ihnen bewohnten Mietsache, haben Mieter grundsätzlich das Recht, die Miete zu kürzen. Bevor du eigenmächtig eine Mietminderung vornimmst, solltest du dir immer eine Rechtsberatung holen, welcher Betrag angemessen ist. Auch Mietervereine geben Auskunft darüber, auf welche Mängel mit welcher Mietminderung reagiert werden kann.

Einzug einer pflegenden Person in die Wohnung

Viele Senioren und ihre Angehörigen entscheiden sich für eine Pflege im gewohnten Umfeld, statt in eine Pflegeeinrichtung umzuziehen. Alles Wichtige rund um die Freistellung zur Pflege Angehöriger erfährst du hier. Ohne Erlaubnis des Vermieters darf aber nicht jeder als Pfleger in die Mietwohnung einer pflegebedürftigen Person einziehen. Mieter haben jedoch das Recht, ohne Zustimmung des Vermieters ihren Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner, die eigenen Kinder oder eigenen Eltern in die Mietwohnung aufzunehmen. In diesem Fall besteht nur die Pflicht, den Vermieter darüber in Kenntnis zu setzen.

Anders steht es, wenn Senioren beispielsweise rund um die Uhr von einer professionellen Pflegekraft betreut werden sollen. Soll diese in der Wohnung untergebracht werden, bedarf es der Erlaubnis des Vermieters. Denn im Gegensatz zu den oben genannten Beispielen handelt es sich um eine Untervermietung. Der Hauptmieter hat nicht nur die Pflicht, eine Untervermietung mit dem Vermieter abzuklären, dieser kann ihr auch widersprechen.

Fazit

Älteren Mieter werden im Mietrecht zwar keine besonderen Rechte zugestanden, doch sie stehen bei einer Kündigung nicht völlig machtlos da. Wer schon lang in einer Wohnung lebt oder einen alten Mietvertrag hat, erhält eine Kündigung mit mehr als drei Monaten Vorlauf und kann diese Zeit nutzen, um dagegen nach der Sozialklausel Widerspruch einzulegen. Kann ein Mieter fortgeschrittenes Alter und einen schlechten Gesundheitszustand als Grund vorbringen, ist ein Umzug unzumutbar und das Interesse des Mieters überwiegt.

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