Fristlose Kündigung vom Vermieter: Wann ist es erlaubt?

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Frist­lose Kün­di­gung vom Ver­mie­ter: Wann ist es erlaubt?

Ein Mieter verursacht einen Schaden in der Mietwohnung. Dies begründet nach geltender Rechtsbrechung nicht zwingend eine fristlose Kündigung. Ob diese angemessen oder zuvor eine Abmahnung erforderlich ist, hängt auch vom bisherigen Mietverhältnis ab.

Großer Wasserschaden ist kein Grund für fristlose Kündigung

Ein Mieter verursacht fahrlässig einen Wasserschaden und verschweigt dies obendrein dem Eigentümer der gemieteten Wohnung. Der Vermieter erfährt von dem Schaden und spricht gegenüber dem Mieter sowohl eine fristlose (§543 Bürgerliches Gesetzbuch BGB) als auch eine ordentliche Kündigung (§ 573 BGB) aus.

Der Mieter zieht daraufhin vor Gericht und erhält Recht. So geschehen beim Amtsgericht Berlin und in nächster Instanz bestätigt durch das Landgericht Berlin (AZ 67 S 410/16). In dem vorliegenden Fall hatte die Haftpflichtversicherung des Mieters die notwendigen Reparaturkosten in Höhe von 10.500 EUR übernommen.

Kündigung nur bei vorheriger Abmahnung möglich

Die Richter erkannten dem Vermieter zwar zu, dass der Wasserschaden ursächlich auf Fahrlässigkeit zurückging. Im Fall eines durch einen Mieter verursachten Schadens müsse jedoch auch der bisherige Verlauf des Mietverhältnisses berücksichtigt werden. Dieses sei über einen langen Zeitraum beanstandungsfrei gewesen. Deshalb hätte eine fristlose Kündigung nur nach einer vorherigen Abmahnung Bestand gehabt. Die Kosten des verursachten Schadens  ̶  im Fallbeispiel durch den Versicherer des Mieters gedeckt  ̶   änderten daran nichts.

Fristlose Kündigung nur unter strengen Voraussetzungen

Mieter genießen in Deutschland einen hohen Schutz vor Kündigungen. Dies gilt insbesondere für fristlose Kündigungen. Diese werden in § 543 BGB geregelt. Ein wichtiger Grund liegt laut Gesetz vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters in erheblichem Maße verletzt, indem er entweder die Mietsache durch Vernachlässigung seiner Sorgfaltspflichten erheblich in Gefahr bringt oder die Mietsache ohne entsprechende Befugnis Dritten überlässt.

Ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses gerechtfertigt, wenn der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters die gemietete Wohnung über Portale wie zum Beispiel AirBnB vermietet? Zwei Landgerichte verneinen dies. Das Landgericht Amberg (LG Amberg, Urteil v. 9.8.2017, 24 S 299/17) sowie das Landgericht Berlin (Beschluss v. 27.7.2016, 67 S 154/16) waren in zwei Urteilen der Auffassung, dass eine Kündigung in diesem Fall einer vorherigen, erfolglosen Abmahnung bedarf.

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