Miete kürzen? Wenn Heizung und Wasser kalt bleiben

Draußen ist es winterlich kalt, du drehst das Thermostat hoch, der Heizkörper in deiner Wohnung wird trotzdem nicht warm? Dann kann es sein, dass die Heizungsanlage im Haus defekt ist. Wenn mit der defekten Heizung auch noch das warme Wasser ausfällt, wird die kalte Jahreszeit schnell ungemütlich.

Was ist zu tun, wenn du als Mieter einer Wohnung wegen einer defekten Heizanlage frieren musst? Hier erfährst du, welche Rechte Mieter beim Vermieter geltend machen können und wie du handeln solltest, wenn Heizung und Wasser in der Wohnung kalt bleiben.

Das Wichtigste in Kürze:

• Grundsätzlich hat der Vermieter die Pflicht, eine Mindesttemperatur während der Heizperiode in der Wohnung zu garantieren.
• Ob eine Mietminderung infrage kommt, hängt vom jeweiligen Fall ab. Abhängig von den Umständen entscheiden die Landgerichte und Amtsgerichte unterschiedlich.
• Für zusätzliche Kosten, die bei einer defekten Heizung anfallen können, muss in der Regel der Vermieter aufkommen. Dabei muss man als Mieter jedoch bestimmte Dinge beachten.

Mindesttemperatur während der Heizperiode

Sieben Monate, vom 1. Oktober bis zum 30. April: So lange dauert die übliche Heizperiode in Deutschland. In diesen Monaten sollte von 6 bis 23 Uhr eine Mindesttemperatur von 20 Grad in den Wohnräumen erreicht werden können, in der restlichen Zeit sind es 18 Grad.

Für das Badezimmer sieht das Mietrecht von 6 bis 23 Uhr eine Mindesttemperatur von 21 Grad vor, in der übrigen Zeit 18 Grad. Schlafzimmer, Küche und Flur gelten nicht als Wohnräume, weshalb dort eine Temperatur von 18 bis 20 Grad als ausreichend gilt.

Weitere Informationen und Tipps rund um die Heizperiode findest du hier. Zum Beispiel, wie du dich richtig auf die Heizsaison vorbereitest.

Fällt die Heizungsanlage kurzfristig aus, ist das noch kein Grund für eine Mietminderung. Wird aber die Mindesttemperatur grundsätzlich nicht erreicht oder fällt die Heizung dauerhaft für zwei bis drei Tage oder länger aus, hast du durchaus das Recht, die Miete zu kürzen. Dabei spielt es keine Rolle, ob die nicht richtig funktionierende Heizung zulasten des Vermieters oder des Energieversorgers geht.

Der Heizungsausfall sollte schnell behoben werden

Damit eine Minderung der Miete überhaupt möglich ist, bist du als Mieter verpflichtet, den Ausfall der Heizung oder die nicht ausreichend funktionierende Heizung dem Vermieter unverzüglich zu melden. Das passiert am besten mit einer schriftlichen Mängelanzeige. Ab dem Zeitpunkt, zu dem die Heizung ausfällt, hat dein Vermieter drei bis vier Tage Zeit, um den Mietmangel zu beheben. Dieser Zeitraum, der als angemessene Frist gilt, ist allerdings nicht gesetzlich geregelt. Damit der Heizungsausfall schnell behoben werden kann, bist du als Mieter verpflichtet, die Instandsetzung der Heizung zu ermöglichen.

Als Mieter kannst du die Installateure ebenfalls beauftragen, dafür müssen allerdings einige Voraussetzungen erfüllt sein. Dazu gehört, dass der Vermieter nicht erreichbar oder die Frist zur Behebung des Mangels bereits verstrichen ist. Oder aber du hast mit dem Hausbesitzer die Absprache getroffen, dich selbst um eine Handwerkerleistung zu kümmern. In diesen Fällen ist es ratsam, einen Zeugen hinzuzuziehen, um die Kosten des Heizungsunternehmens auf deinen Vermieter umlegen zu können. Der Zeuge muss beispielsweise bestätigen, dass dein Vermieter nicht erreichbar war und dass die Heizung bereits seit dem von dir angegebenen Zeitpunkt nicht mehr funktioniert.

Du möchtest eine warme Wohnung und dabei Heizkosten sparen? Hier erfährst du, wie dir das gelingt. Damit sich kein Schimmel bildet, sobald du die Raumtemperatur drosselst, solltest du ein paar Dinge beachten. Hilfreiche Anti-Schimmel-Tipps gibt es hier.

Heizungsausfall ist ein gravierender Mangel

Grundsätzlich gilt: Mieter haben einen Anspruch auf eine beheizte Wohnung sowie warmes Wasser. Fällt die Heizung bei winterlichen Temperaturen aus, stellt dies einen gravierenden Mangel der Mietsache dar. Sorgt der Vermieter nicht dafür, dass der Mangel innerhalb der Frist behoben wird, steht dem Mieter eine Mietminderung zu.

So hat das Landgericht Berlin entschieden, dass eine Mietminderung von 70 Prozent gerechtfertigt ist (Az.: 61 S 37/02), wenn die Heizungsanlage im Winter ausfällt. Ist die Wohnung nicht ausreichend beheizbar, kann die Mietminderung sogar 75 Prozent betragen.

Wie sieht es aus, wenn lediglich ein Heizkörper ausfällt und die Temperatur deshalb beispielsweise nur im Wohnzimmer absackt? Dann liegt ebenfalls ein Mangel der Mietsache vor. Von einer zu hohen Minderung der Miete ist abzuraten. Ist der Betrag unverhältnismäßig hoch, kann der Vermieter dem Mieter sogar kündigen.

Bei welchen weiteren Mängeln deiner Wohnung du die Miete kürzen darfst und was du dabei beachten solltest, haben wir hier für dich zusammengefasst.

Die Höhe der Mietminderung ist von Fall zu Fall verschieden

In welcher Höhe eine Mietminderung möglich ist, muss individuell entschieden werden, urteilte das Landgericht Berlin. Ob vollständiger Heizungsausfall, eine tägliche, aber kurzzeitige Unterschreitung der Mindesttemperatur oder lediglich ein nicht funktionierender Heizkörper: Mit zu niedrigen Temperaturen in Wohnräumen beschäftigen sich Anwälte und Gerichte immer wieder.

Das Amtsgericht in Berlin-Neukölln entschied beispielsweise, dass bei einer Raumtemperatur von unter 15 Grad im Winter eine Mietminderung von 25 Prozent als angemessen gilt. Bei diesem Urteil ging es um eine defekte Heizung, nicht um einen kompletten Heizungsausfall. Dasselbe Gericht entschied, dass eine Mietminderung von 75 bis hin zu 100 Prozent nur dann möglich ist, wenn der Totalausfall der Heizung während der Heizperiode stattfindet.

Das Amtsgericht Köln urteilte, dass in der Heizperiode eine Mietminderung gerechtfertigt ist, wenn die Außentemperatur mindestens drei Tage lang unter 12 Grad liegt. Eine Mietminderung ist auch dann möglich, wenn aus der Heizung störende Geräusche wie Knacken oder Klopfen kommen.

Ist eine rückwirkende Mietminderung möglich?

Rückwirkend ist eine Mietminderung möglich ab dem Zeitpunkt, zu dem der Mangel aufgetreten ist. Fällt die Heizung an einem Samstag aus und der Vermieter ist erst am Montag erreichbar, ist die Mietminderung rückwirkend ab Samstag möglich. Ist die Heizung allerdings seit längerer Zeit ausgefallen und du als Mieter sagst nicht Bescheid, kann es sein, dass du kein Recht hast, die Miete für diesen Zeitpunkt zu mindern.

Mietminderung – kein Warmwasser durch Heizungsausfall

Kommt aufgrund des Heizungsausfalls kein warmes Wasser aus dem Hahn, ist ebenfalls eine Mietminderung denkbar. Der Vermieter ist verpflichtet, ganztägig warmes Wasser mit einer Temperatur von 40 bis 60 Grad bereitzustellen. Zeitliche Faktoren spielen ebenso eine Rolle. Wird das Wasser erst nach einem Vorlauf von zehn Litern ausreichend warm, so ist eine Mietminderung von 10 Prozent möglich. Das hat das Landgericht Berlin entschieden.

In anderen Urteilen heißt es, dass nach 15 Sekunden eine Wassertemperatur von 40 Grad erreicht sein sollte. Wichtig sind auch diese Fragen: Fällt das Wasser nur in der Küche aus oder auch im Bad? Zu welcher Tageszeit bleibt es kalt? Es ist also ähnlich wie beim Heizungsausfall: Eine Mietminderung wird von Fall zu Fall entschieden.

Fazit

Bleibt deine Mietwohnung zu kalt und ist eine Beheizung nicht oder nur unzureichend möglich, hast du als Mieter einen Anspruch, die Miete zu mindern. Das gilt auch, wenn durch den Ausfall der Heizung das Warmwasser ausfällt.

Beachte dabei, dass es verschiedene Urteile gibt und immer von Fall zu Fall entschieden wird. Fest steht: Für die Reparatur der Heizungsanlage ist der Vermieter zuständig. Er muss mit seiner Heizanlage die vorgeschriebene Heizleistung garantieren.

Übrigens: Klauseln im Mietvertrag, die geringere Temperaturen oder kürzere Heizzeiten festlegen, sind unwirksam.

Wenn in der Heizperiode die Anlage defekt ist, darfst du eine elektrische Heizung aufstellen. Der Vermieter trägt die zusätzlichen Stromkosten, wenn du die tatsächlich anfallenden Zusatzkosten dokumentierst.

Kommt es rund um die Mietminderung zu Streitigkeiten, bietet dir die Rechtsschutzversicherung von Generali die Möglichkeit zu einer telefonischen Rechtsberatung.