Heizungsausfall im Winter: Wann darf ich die Miete mindern?

Miete kürzen? Heizungs- und Warmwasserausfall im Winter

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Miete kür­zen? Hei­zungs- und Warm­was­ser­aus­fall im Win­ter

Ein Heizungsausfall ist besonders im Winter sehr unangenehm. Wenn zusätzlich kein warmes Wasser mehr fließt, ist schnelles Handeln erforderlich. Wir verraten, welche Rechte Mieter beim Vermieter geltend machen können und was genau zu tun ist, wenn Heizung und Wasser in der Wohnung kalt bleiben.

Wie lange darf die Heizung ausfallen?

Fällt im Winter die Heizung aus, informiere den Vermieter umgehend. Ab dem Zeitpunkt, ab dem die Heizung ausfällt, hat dein Vermieter drei bis vier Tage Zeit, um den Mietmangel zu beheben. Diese Frist gilt als angemessen, sie ist allerdings nicht gesetzlich geregelt. Damit der Heizungsausfall schnell behoben werden kann, solltest du deinem Vermieter direkt alle nötigen Informationen für eine Reparatur mitgeben. Als Mieter bist du außerdem dazu verpflichtet, die Instandsetzung der Heizung auch zu ermöglichen, indem du beispielsweise die Handwerker in die Wohnung lässt.

Die Handwerker können auch vom Mieter selbst beauftragt werden. Allerdings nur in dem Fall, dass der Vermieter nicht erreichbar ist, die Frist bereits verstrichen ist oder nach vorheriger Absprache. Versucht du also das Heizungsproblem in eigener Sache zu lösen, indem du selbst einen Handwerker kontaktierst, musst du einen Zeugen hinzuziehen, um die Kosten des Heizungsunternehmens auf deinen Vermieter umlegen zu können. Der Zeuge muss bestätigen, dass dein Vermieter nicht erreichbar war und dass die Heizung bereits seit der angegebenen Zeit nicht mehr funktioniert.

Bei welcher Temperatur darf man die Miete kürzen?

Grundsätzlich gilt: Mieter haben einen Anspruch auf eine beheizte Wohnung sowie warmes Wasser. Geht die Heizung bei winterlichen Temperaturen kaputt, stellt dies einen gravierenden Mangel der Mietsache dar. Sorgt der Vermieter nicht dafür, dass der Mangel innerhalb der Frist behoben wird, steht dem Mieter eine Mietminderung zu. Diese kann unter bestimmten Voraussetzungen geltend gemacht werden:

Die Regelungen für eine Mietminderung wurden durch diverse Gerichtsentscheidungen unterschiedlich festgelegt. Je nach Wohnort wird die Heizperiode auf den Zeitraum zwischen September und Mai definiert. Während der Heizperiode muss es möglich sein, die Wohnung auf eine Temperatur von bis zu 21 °C aufzuheizen. Dies gilt für die Zeit von 6:00 – 24:00 Uhr. Zwischen 0:00 und 6:00 Uhr muss man die Wohnung immer noch auf 17 - 18 °C aufheizen können.

Klauseln im Mietvertrag, die geringere Temperaturen oder kürzere Heizzeiten festlegen, sind allgemeinhin unwirksam. Vermieter dürfen Mietern darüber hinaus nicht die Wartung und Reinigung von Etagenheizungen auferlegen. Der Vermieter ist für den Zustand der Heizung verantwortlich und hat dafür Sorge zu tragen, dass diese funktionstüchtig ist.

Welche Mietminderung ist zulässig und gilt diese auch rückwirkend?

Die Höhe der Mietminderung hängt von den Umständen ab, z.B. der Art des Heizungsausfalls. Ist beispielsweise nur ein bestimmter Bereich der Wohnung nicht beheizbar oder handelt es sich um einem kompletten Heizungsausfall? Prinzipiell gilt aber: Reicht die Heizleistung nicht aus, um eine angemessene Raumtemperatur zu gewährleisten, dürfen Mieter die Miete kürzen.

Das Amtsgericht Berlin Neukölln entschied, dass bei einer Raumtemperatur von unter 15 °C im Winter eine Mietminderung von 25 % angemessen gilt. Bei diesem Urteil handelte es sich um eine defekte Heizung und nicht um einen kompletten Heizungsausfall. Dasselbe Gericht entschied, dass eine Mietminderung von 75 % bis hin zu 100 % nur dann möglich ist, wenn der Totalausfall der Heizung während der Heizperiode stattfindet. Das Amtsgericht Köln urteilte, dass in der Heizperiode eine Mietminderung gerechtfertigt ist, wenn die Außentemperatur mindestens drei Tage lang unter 12 °C liegt.

Auch rückwirkend ist eine Mietminderung möglich. Und zwar ab dem Zeitpunkt, an dem der Mangel aufgetreten ist. Denn eine Verwirkung des Mietminderungsrechts tritt nur dann ein, wenn der Vermieter durch das Verhalten des Mieters zu keinem Zeitpunkt von einer solchen ausgegangen ist oder bereits ein Zeitraum von mindestens sechs Monaten vergangen ist.

Muss der Vermieter die Stromkosten einer zusätzlichen Heizung übernehmen?

Mietern ist es erlaubt, bei einem Heizungsausfall die kalte Wohnung mit einer elektrischen Heizung zu beheizen. In diesem Fall muss der Vermieter die Stromkosten tragen, denn die Notwendigkeit liegt bei ihm. Dazu sollten Mieter den Stromverbrauch des Geräts in Erfahrung bringen und die tatsächliche Nutzungsdauer dokumentieren. Auch hier ist es wichtig, einen Zeugen miteinzubeziehen sowie den bisherigen Stromverbrauch zu notieren, bevor man das Gerät anschließt.

Mietminderung ─ kein Warmwasser durch Heizungsausfall

Kommt es aufgrund des Heizungsausfalls dazu, dass kein Warmwasser zur Verfügung steht, kann eine Mietminderung erfolgen. Der Vermieter ist nämlich verpflichtet, dafür zu sorgen, dass dem Mieter warmes Wasser zur Verfügung steht.

Die Gründe für eine Mietminderung und deren Berechnung sind von unterschiedlichen Faktoren abhängig, so z.B. von:

• der Menge des durchlaufenden Wassers, bevor es erhitzt wird,
• wie lange es dauert, bis Warmwasser verfügbar ist,
• ob das Warmwasser lediglich in der Küche oder auch im Badezimmer ausbleibt,
• zu welcher Tageszeit der Mangel auftritt.

Das Amtsgericht Köln hielt beispielsweise in einer Mietsache eine Mietminderung von 7,5 % für gerechtfertigt. Dort lag die Warmwassertemperatur in der Mietwohnung unter 40 °C. Das Amtsgericht Berlin Charlottenburg sah in einem Fall eine Mietminderung von 5 % vor. Das Warmwasser war erst nach Ablaufen von 20 Litern verfügbar.

Ähnlich wie beim Heizungsausfall, wird also auch jeder Fall einer Mietminderung individuell betrachtet und festgesetzt.

Fazit: Heizungs- und Warmwasserausfall

Sowohl bei einer defekten Heizung als auch bei einem Warmwasserausfall muss zunächst der Vermieter in Kenntnis gesetzt werden. Einzelurteile können nur als erste Orientierung zu Rate gezogen werden. Wie hoch eine Mietminderung bei Heizungs- oder Warmwasserausfall letztendlich ausfällt, hängt immer von den genauen Umständen ab.

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