Eigentum vererben mit Nießbrauchrecht

Wohneigentum übertragen und trotzdem in der Immobilie wohnen bleiben – das geht! Das sogenannte Nießbrauchrecht regelt die Schenkung zu Lebzeiten und kann Streitigkeiten um die Erbschaft vorbeugen. Ob sich der Nießbrauch für dich lohnt, kommt auf mehrere Faktoren an. Wir erklären, welche Formen es gibt und was du bei der Planung beachten solltest.

Das und mehr erfährst du in diesem Artikel:

• Das Nießbrauchrecht ist eine Alternative zum Verkauf und regelt die Nutzung einer Übertragung: Immobilien, Grundstücke, Vermögen, Wertpapiere oder auch bewegliche Sachen wie Fahrzeuge.
• Aus dem Nießbrauch ergeben sich Rechten und Pflichten: Wer kümmert sich um Reparaturen und Versicherungen bei einer übertragenen Immobilie?
• Es gibt unterschiedliche Arten des Nießbrauchs: Welcher auf deine Situation passt, hängt von mehreren Faktoren ab.

Was ist Nießbrauch?

Um den Begriff Nießbrauch zu erklären, hilft ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Es handelt sich hierbei um das Nutzungsrecht an einer Sache (Paragraf 1030). Der sogenannte Nießbraucher kann eine Sache nutzen, die ihm nicht selbst gehört, zum Beispiel eine Immobilie. Er hat auch das Recht, einen Ertrag zu erzielen, also zum Beispiel die Immobilie zu vermieten. Ein bestimmtes Recht hat er jedoch nicht: Er kann die Immobilie nicht verkaufen. Das darf nur derjenige, der im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist.

Am häufigsten kommt Nießbrauch bei Immobilien zum Einsatz, kann aber auch für Grundstücke, Wertpapiere, Vermögen, Rechte und Fahrzeuge gelten. Der Nießbrauch für Häuser und Wohnungen wird besonders gern beim Wohnrecht auf Lebenszeit eingesetzt. Dabei muss das Recht auf Nießbrauch sich nicht auf die gesamte Immobilie beziehen, sondern kann auch nur einen Teil der Immobilie ausmachen, zum Beispiel eine Wohnung im Mehrfamilienhaus. In so einem Fall wird von einem Bruchteilnießbrauch gesprochen.

Es ist auch möglich, dir als Nießbraucher Einnahmen aus einer Sache, zum Beispiel Mietzahlungen für eine Immobilie, zu übertragen. Handelt es sich nur um einen festgelegten Anteil der Erträge, beispielsweise 50 Prozent der Mieteinnahmen, nennt man das Quotennießbrauch.

Für wen ist Nießbrauch geeignet?

Nießbrauch ist für alle geeignet, die ihre Immobilie weiterhin bewohnen oder vermieten möchten, aber bereits eine Eigentumsübertragung mit Eigentümerwechsel vornehmen wollen. Diese Möglichkeit ist vor allem für vermögende Rentner und deren Erben interessant, denn durch diese Schenkung zu Lebzeiten können Erbschafts- oder Schenkungssteuern vermieden werden.

Auch wenn du unliebsamen Erben möglichst wenig hinterlassen möchtest, wird gern zu Lebzeiten eine Schenkung der favorisierten Erben vorgenommen. Denn: Jeder gesetzliche Erbe hat Anspruch auf einen sogenannten Pflichtteil. Je länger die Schenkung her ist, desto geringer fällt der Pflichtteil für den aus, der enterbt werden soll. Nach zehn Jahren erlischt der Anspruch komplett (BGB: Paragraf 2325).

Oftmals räumen Immobilieneigentümer ihren Kindern das Nießbrauchrecht ein, um sie über die dadurch hervorgehenden Mieteinnahmen zu unterstützen, zum Beispiel um ihnen das Studium zu finanzieren. Da die Einnahmen in der Zeit der Ausbildung gering sind, können sie sich vorteilhafter versteuern lassen als über die Eltern.

Tipp: Die Thematik ist komplex – besprich ein Nießbrauchrecht aus steuerlichen Gründen am besten mit einem Steuerberater. Die Ausgestaltung der Nießbrauchrecht-Vereinbarung sollte immer mit der Hilfe eines Notars oder Rechtsanwalts erfolgen. 

Welche Varianten von Nießbrauch gibt es?

Es gibt drei Nießbrauch-Arten, die jeweils verschiedene erbrechtliche und steuerliche Regelungen mit sich bringen:

1. Zuwendungsnießbrauch

Hierbei wird vom Eigentümer (vor allem Rechteinhaber und Grundstückseigentümer) der Nießbrauch zugunsten eines Dritten bestellt: Er bekommt die Einnahmen aus der Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks. Der Zuwendungsnießbrauch kann unentgeltlich, entgeltlich oder teilentgeltlich erfolgen.

2. Vorbehaltsnießbrauch

Hier findet ein Eigentümerwechsel der Immobilie statt. Gleichzeitig erhält der bisherige Eigentümer das Nießbrauchrecht. In der Regel handelt es sich dabei um das Wohnrecht auf Lebenszeit sowie auf den Anspruch aller zukünftigen Mieteinnahmen.

3. Nachrangiger Nießbrauch

Bei dieser Variante wird bereits bei der Übergabe entschieden, wer nach dem Tod des Nießbrauchers das Nießbrauchrecht erhält. Oft wünscht sich der ursprüngliche Immobilieneigentümer, dass das Objekt im Familienbesitz bleibt. Um das zu gewährleisten, solltest du ein Rückforderungsrecht vereinbaren. Dadurch wird die Immobilie bei Insolvenz oder Tod des Erwerbers wieder auf den bisherigen Eigentümer übertragen. Dadurch kann zum Beispiel vermieden werden, dass das Haus an Dritte verkauft wird. In der Übertragungsvereinbarung ist genau geregelt, wann es zu einer Rückübertragung kommt. Das eigentliche Rückforderungsrecht wird im Grundbuch eingetragen.

Nießbrauchrecht – Rechte und Pflichten

Das BGB klärt auch über die Pflichten auf, welche mit dem Nießbrauchrecht verbunden sind. Wenn du Nießbraucher einer Immobilie bist, musst du sie versichern (Paragraf 1045). Auch ist es deine Pflicht, das Objekt ordnungsgemäß zu bewirtschaften und zu erhalten. Für gewöhnliche Kosten und Absicherungen bist du als Nießbraucher zuständig: normale Verschleißreparaturen wie Dachreparatur, Verputzausbesserungen und Erneuerung des Anstrichs. Du zahlst für Wasser und Strom, die Grundsteuer, Kommunalabgaben, Schornsteinfegergebühren sowie Brand- und Unfallversicherungen. Damit bist du als Nießbraucher praktisch der wirtschaftliche Eigentümer. Du kannst das Aufnahmerecht nutzen und mit deiner Familie, deinem Partner oder einer Pflegekraft zusammen in der Immobilie wohnen.

Allerdings: Eine wesentliche Umgestaltung oder Veränderung der Immobilie ist dir untersagt. Alles, was an Kosten über die Bewirtschaftung hinausgeht, zum Beispiel für eine Modernisierung, muss der Eigentümer zahlen. Dazu gehören zum Beispiel Dach- und Heizungserneuerung sowie Anlieger- und Erschließungskostenbeiträge. Ohne Zustimmung des Eigentümers darfst du das Objekt auch nicht als Absicherung für ein Immobiliendarlehen nutzen. Im Schadensfall musst du den Eigentümer umgehend informieren.

Ist das Nießbrauchrecht übertragbar oder verkäuflich?

Wenn du Nießbraucher bist, kannst du das Recht nicht übertragen oder verkaufen. In der Regel erlischt es mit dem Tod. Das Nießbrauchrecht kann aber auch nach einer Frist ablaufen oder wenn du als Nießbrauchsinhaber als überlebender Ehepartner wieder heiratest. In diesem Fall ist häufig eine Rückübertragungsverpflichtung vereinbart: Du musst dein Nießbrauchrecht dann aufgeben. Das Nießbrauchrecht kann auch einverständlich aufgehoben werden.

Fazit

Die Nutzung des Nießbrauchrechts kann sich unter anderem aus steuerlichen Gründen lohnen. Als Nießbraucher hast du weiterhin das Wohnrecht und solltest das Gebäude vor größeren und kleinen Katastrophen absichern. Entdecke jetzt den hervorragenden Schutz der Generali Wohngebäudeversicherung.