Grunddienstbarkeit im Grundbuch: Das musst du wissen

Die sogenannte Grunddienstbarkeit erlaubt es Grundstücksbesitzern, bestimmte Teile eines fremden Grundstücks für bestimmte Zwecke zu nutzen. Zum Beispiel darf man den Weg oder die Zufahrt zum eigenen Grundstück benutzen oder Versorgungsleitungen auf dem fremden Grundstück verlegen. Die Grunddienstbarkeit umfasst auch das Recht auf Überbauung und Bebauungsbeschränkungen, um die Nachbarn nicht zu stören. In diesem Artikel erfährst du, was noch zur Grunddienstbarkeit zählt und was du als Grundstücksbesitzer beachten musst.

Grunddienstbarkeit Bedeutung für Eigentümer – das Wichtigste auf einen Blick:

• Für Grundstücksbesitzer spielt die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eine wichtige Rolle.
• Wir unterscheiden dienende von herrschenden Grundstücken. Dienende Grundstücke profitieren – herrschende müssen gewähren und können Entschädigungen erhalten.
• Grunddienstbarkeiten können erlöschen oder verjähren.

Ein Eigentümer von Grundstücken stellt sich häufig die Frage: Was bedeutet Grunddienstbarkeit? Die Grunddienstbarkeit gibt dem Eigentümer eines Grundstücks das Recht, unter bestimmten Bedingungen das Grundstück des Nachbarn mitzunutzen. Es gibt verschiedene Arten von Grunddienstbarkeiten. Ein bekanntes Beispiel ist das Einräumen eines Durchfahrts- oder Wegerechts. Dies ist notwendig, wenn das Grundstück hinter einem anderen Grundstück liegt und keinen offenen Zugang zur Straße hat. In dem Fall musst du als Grundstücksbesitzer einen Weg oder eine Zufahrt über ein anderes Grundstück nutzen, und hierfür steht dir das Wegerecht zu.

Der Gesetzgeber unterscheidet zwischen zwei Grundstücks-Arten:

• Herrschendes Grundstück
• Dienendes Grundstück

Das „dienende“ Grundstück ist dasjenige, das die Durchfahrt, den Durchgang oder eine andere Form der Nutzung gewähren muss. Das „herrschende“ Grundstück hingegen profitiert von dem Nutzungsrecht auf einem anderen Grundstück.

Grunddienstbarkeit Wegerecht vs. Grunddienstbarkeit Leitungsrecht

Außer dem Wegerecht gibt es noch weitere Arten von Grunddienstbarkeiten. Im Allgemeinen unterscheidet man zwischen Unterlassungsdienstbarkeit und Nutzungsdienstbarkeit. Die Nutzungsdienstbarkeit erlaubt es dem Grundstücksbesitzer, einen Teil des Nachbargrundstücks langfristig für einen bestimmten Zweck zu nutzen. Beispiele dafür sind Zufahrten oder die Verlegung von Versorgungsleitungen.

Zu den Beispielen der Nutzungsdienstbarkeit zählen:

• Wegerecht und Fahrrecht
• Leitungsrecht und Kanalisationsrecht
• Überbaurecht

Das sogenannte Überbaurecht ist eine Art von Nutzungsdienstbarkeit. Diese erlaubt Grundstücksbesitzern, ihre Gebäude über die Grenze zum Nachbargrundstück zu bauen. Ein Beispiel dafür wäre, dass der Grundstücksbesitzer dem Nachbarn erlaubt, das Dach seines Gartenhauses ins eigene Grundstück zu erweitern.

Hat ein Hausbesitzer keinen eigenen Zugang zu öffentlichen Wegen? Dann kann er mit einem im Grundbuch eingetragenen Wegerecht den Weg eines anderen Grundstücks als Zugang zu seinem Grundstück nutzen. Dies ermöglicht es ihm oft auch, auf dem dienenden Grundstück einen Weg zum eigenen Grundstück zu errichten.

Das Wegerecht als Grunddienstbarkeit ist besonders wichtig, wenn es um die Teilung von Grundstücken geht und für ein Grundstück kein Zugang zu öffentlichen Wegen besteht. Der Grundstücksbesitzer hat dann das Recht, den Weg auf dem Grundstück des Nachbarn mitzubenutzen, um zum eigenen Grundstück zu gelangen. Das Wegerecht wird als Nutzungsrecht im Grundbucheintrag beider Grundstücke festgehalten.

Wenn ein Wegerecht im Grundbuch eingetragen ist, bedeutet das, dass der Besitzer des dienenden Grundstücks die Pflicht hat, dem Nachbarn den Zugang jederzeit zu gewähren. Wenn du das Grundstück verkaufst, geht diese Pflicht automatisch auf den neuen Besitzer über. Kann man dem Nachbarn das Wegerecht entziehen? Das Wegerecht kann nicht einfach entzogen werden, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Als Besitzer des dienenden Grundstücks musst du es in der Regel dulden. Wenn du das Wegerecht entziehen möchtest, muss ein gut durchdachter Antrag mit Begründung gestellt werden. So ein Antrag hat in der Regel jedoch nur geringe Erfolgschancen.

Du darfst deinem Nachbarn nicht den Zugang zu seinem Grundstück verwehren. Die Zufahrt oder der Weg dürfen nicht durch Beete, Baumaterial, Zäune oder Blumenkübel blockiert sein. Es ist auch nicht erlaubt, ein abschließbares Tor zur Straße auszurichten, ohne den Nachbarn des herrschenden Grundstücks einen Schlüssel zu geben. Wenn du das Wegerecht nicht beachtest, kann es zu einer Klage kommen und du musst Schadenersatz leisten.

Wer darf das Wegerecht nutzen?

Das Recht der Wegenutzung beinhaltet nicht die Erlaubnis zu einer grundlosen Nutzung. Der Nachbar darf den Weg nicht unnötig auf dem Weg hin- und herfahren, parken oder anhalten. Überprüfe, ob das Wegerecht auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt ist. Gilt das Wegerecht auch für Besucher? Ist keine Einschränkung im Grundbuch eingetragen, so dürfen das Wegerecht auch diese Personen in Anspruch nehmen:

• Mieter
• Pächter
• Besucher
• Kunden
• Hausgenossen

Grunddienstbarkeit löschen: Wie kann ich das Wegerecht entziehen?

Vor dem Kauf eines Grundstücks solltest du immer überprüfen, ob das Grundstück mit einer Grunddienstbarkeit belegt ist. Ansonsten könntest du gezwungen sein, dem Nachbarn Rechte einzuräumen, von denen du nichts wusstest. Musst du deinem Nachbarn ein Wegerecht gewähren, bedeutet das eine Einschränkung für dich. Du kannst prüfen lassen, ob ein Formfehler vorliegt, der zu einer fehlerhaften Eintragung im Grundbuch geführt hat. Diese kannst du dann aus dem Grundbuch löschen lassen. Oft sind Wegerechte aber auch zeitlich begrenzt und nach Ablauf der Frist nicht mehr gültig. In diesem Fall musst du das Wegerecht eventuell nicht mehr gewähren. Es könnte zum Beispiel sein, dass sich die Umgebung von einem benachbarten Grundstück so verändert hat, dass ein entsprechendes Wegerecht für dein Grundstück nicht mehr sinnvoll ist.

Grundstücksbesitzer sind oft auf ein Leitungsrecht angewiesen, um ihre Versorgungsleitung über ein fremdes Grundstück verlegen zu können. Das Leitungsrecht erlaubt es dem Eigentümer, Versorgungsleitungen unter, über oder durch das fremde Grundstück zu führen, um sein eigenes Grundstück zu versorgen. Zu den Versorgungsleitungen zählen zum Beispiel:

• Elektrizität
• Fernwärme
• Gas
• Wasser und Abwasser
• Telefonleitungen und Internet

Dieses Leitungsrecht wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch erfasst.

Grunddienstbarkeit Leitungsrecht nicht eingetragen – was passiert nun?

Willst du sicherstellen, dass das Leitungsrecht für dein Grundstück gilt? Dann solltest du überprüfen, ob die entsprechenden Grunddienstbarkeiten im Grundbuch eingetragen sind. Wenn keine Eintragung vorhanden ist, solltest du eine fachkundige Prüfung durchführen lassen. Möglicherweise sind die Leitungen benachbarter Grundstücke ohne Eintragung im Baulastenverzeichnis oder es handelt sich um ein Notleitungsrecht. Um eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch einzutragen, musst du einen Antrag über einen bevollmächtigten Notar stellen.

Im Allgemeinen ist die Eintragung der Grunddienstbarkeit vorteilhafter. Während die Baulast nur sicherstellt, dass öffentlich-rechtliche Vorschriften erfüllt werden, beschreibt die Grunddienstbarkeit ein dingliches Recht. Dadurch erhält der Eigentümer des begünstigten Grundstücks die Erlaubnis zur beschränkten Nutzung des belasteten Grundstücks. Im Gegensatz dazu berechtigt die Baulast nach dem Privatrecht nicht zu nutzen.

Da das Leitungsrecht oder Wegerecht die Grundstücksbesitzer beeinträchtigt, wird das dienende Grundstück eine Wertminderung haben. Das Grundstück, welches ein Wegerecht bekommt, wird eine Werterhöhung haben. Die Wertminderung oder -erhöhung beeinflusst also generell den Immobilienwert der jeweiligen Grundstücke. Verlaufen Leitungen benachbarter Grundstücke über dein Grundstück? Oder musst du ein Wegerecht gewähren? Dann kannst du für eine Grunddienstbarkeit eine Entschädigung erhalten. Die Höhe der Entschädigung und die daraus resultierende Wertminderung hängen von der Belastung ab, die für ein Grundstück entsteht. Da das Thema sehr komplex ist und Grundstücksbesitzer überfordern kann, empfehlen wir eine professionelle Rechtsberatung als Teil einer allgemeinen Rechtsschutzversicherung.

Anstelle der Eintragung ins Grundbuch ist es möglich, eine persönliche Vereinbarung mit dem Nachbarn über das Wegerecht oder Leitungsrecht zu treffen. Wenn du zum Beispiel eine Wasserleitung auf dem Grundstück des Nachbarn verlangen oder nutzen möchtest, kann dies auch ohne Grunddienstbarkeit erfolgen. Bei einer privaten Einigung werden die Rechte und Pflichten beider Parteien in einem Vertrag festgehalten. Im Gegensatz zur Eintragung ins Grundbuch kann der geschlossene Vertrag nicht auf andere Personen und zukünftige Grundstücksbesitzer übertragen werden. Wenn das Grundstück später verkauft wird, müssen die neuen Besitzer eine neue Vereinbarung treffen.

Für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit fallen bestimmte Kosten an. Die Höhe der Kosten hängt laut Gerichts- und Notarkostengesetz vom Geschäftswert ab. Für einen Geschäftswert bis 10.000,00 Euro beträgt beispielsweise eine Gebühr von 59,00 Euro.

Neben der Grunddienstbarkeit für Leitungen und Wege gibt es auch solche, die auf Unterlassungen abzielen. Was heißt Grunddienstbarkeit in Bezug auf Unterlassungen? Zur Unterlassungsdienstbarkeit zählt das Verbot bestimmter Handlungen. Zum Beispiel kann das bedeuten, dass der Besitzer kein mehrstöckiges Haus bauen darf, das für Nachbarn die Aussicht blockiert. Ein weiteres Beispiel ist das Verbot des Verbrennens bestimmter Brennstoffe. Dadurch kann für angrenzende Grundstücke und die Umwelt eine Belästigung durch Emissionen entstehen. Diese Art von Grunddienstbarkeit wird als Unterlassungsdienstbarkeit bezeichnet.

Zur Unterlassungsdienstbarkeit gehören unter anderem:

• Bebauungsbeschränkung, Bauverbote
• Verbot von Emissionen
• Wärme- und Energiebezugsdienstbarkeit
• Wohnungsbelegungsrecht

Oft treten Einschränkungen bezüglich der Bebauung auf. Das bedeutet zum Beispiel, dass der Besitzer des Grundstücks keine zweite Etage oder keinen Anbau in den Zwischenraum der Häuser errichten darf. Es kann auch im Grundbuch vermerkt werden, dass der Eigentümer des dienenden Grundstücks auf sein Abwehrrecht verzichtet. Dadurch akzeptiert er eine dauerhafte Lärmbelästigung durch ein Sägewerk.

Wenn eine Bebauungsbeschränkung im Grundbuch eingetragen ist, darf der Grundstücksbesitzer nicht nach eigenem Ermessen anbauen. Oft werden Bebauungsbeschränkungen eingetragen, um die Aussucht der Nachbarn nicht zu beeinträchtigen. Dazu können auch Höhenbeschränkungen für Gebäude gehören. Beispielsweise kann es untersagt sein, weitere Gebäude oder Stockwerke auf dem dienenden Grundstück zu errichten.

Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgt durch einen Notar. Dieser erstellt den Vertrag, der die Vereinbarungen regelt und beglaubigt die Unterzeichnung des Vertrages. Nach Unterzeichnung des Vertrages sorgt sich der Notar um die Eintragung des Grundbucheintrags beim Grundbuchamt. Die Höhe der Kosten hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie zum Beispiel der Art und dem Wert der Grunddienstbarkeit. Die genauen Kosten werden gemäß dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) berechnet.

Um eine Grunddienstbarkeit ins Grundbuch eintragen zu lassen, muss man bestimmte Kosten eintragen. Wenn es sich zum Beispiel um ein Wegerecht im Wert von 5.000 EUR handelt, kann der Notar etwa 30 EUR kosten. Zusätzlich kommen noch Bearbeitungsgebühren und die Umsatzsteuer. Eine Vorlage für den Eintrag einer Grunddienstbarkeit kannst du von deinem Anwalt erhalten. Um ein Wegerecht zu bestellen, muss man einen Antrag stellen und ihn notariell beglaubigen lassen. Hierfür kann man einen örtlich eingetragenen Notar beauftragen, ein Musterschreiben anzufertigen.

Wie lange gilt eine Grunddienstbarkeit eigentlich und wann kann man sie löschen? Die Grunddienstbarkeit übernimmst du allgemein mit der Übernahme eines Grundstücks.

Es gibt mehrere Bedingungen, unter denen eine Dienstbarkeit entfällt. Unter anderem diese:

• Eine Befristung besteht und und läuft ab
• Eine Löschung wird beantragt und bewilligt
• Die Dienstbarkeit ist verjährt
• Das Recht entfällt durch Zwangsversteigerungen

Eine Verjährung der Grunddienstbarkeit ist zum Beispiel dann relevant, wenn nach § 1028 BGB auf Grundstücken eine neue Anlage errichtet wird, die die Grunddienstbarkeit beeinträchtigt.

Fazit

Jeder Grundstücksbesitzer kommt früher oder später mit der Grunddienstbarkeit in Kontakt. Wenn du ein Grundstück kaufst, solltest du dich immer über im Grundbuch eingetragene Dienstbarkeiten informieren. Das können zum Beispiel Wege- und Leitungsrechte sein. Dadurch kannst du einem möglichen Streit mit deinen Nachbarn von Anfang an aus dem Weg gehen. Mit einer professionellen Rechtsberatung von Generali kannst du die Unterstützung erhalten, die du benötigst. Oft kann auch eine friedliche Lösung bei einem Ortstermin mit Sachverständigen, Rechtsanwälten und Vertretern des örtlichen Grundbuchamts gefunden werden.