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Grunddienstbarkeit im Grundbuch: Das musst du wissen

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Grund­dienst­bar­keit im Grund­buch: Das musst du wis­sen

Die sogenannte Grunddienstbarkeit erlaubt Grundstücksbesitzern ein fremdes Grundstück für bestimmte Zwecke mitzubenutzen. Dies betrifft beispielsweise den Weg oder die Zufahrt zum eigenen Grundstück oder das Errichten von Versorgungsleitungen auf dem fremden Grundstück. Doch auch das Recht auf Überbauung oder Bebauungsbeschränkungen, um den Nachbarn nicht zu behindern, zählen zur Grunddienstbarkeit. Was genau sonst noch zur Grunddienstbarkeit zählt und was du als Grundstückbesitzer beachten musst, erfährst du in diesem Artikel.

Was ist eine Grunddienstbarkeit?

Die Grunddienstbarkeit ist im Grundbuch unter §§ 1018 ff. BGB erfasst. Sie beschreibt das Recht, dass Eigentümer eines Grundstücks das Grundstück des Nachbarn bedingt mitnutzen dürfen. Eine besonders häufige Grunddienstbarkeit ist das Einräumen eines Durchfahrt- oder Wegerechts. Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn das Grundstück in zweiter Reihe liegt und keinen öffentlichen Zugang zur Straße besitzt. Dann müssen die Grundstücksbesitzer einen Weg oder eine Zufahrt über ein anderes Grundstück nutzen, und hierfür steht ihnen das Wegerecht zu.

Man unterscheidet laut Gesetz bei den betroffenen Grundstücken zwischen:

  • herrschendes Grundstück
  • dienendes Grundstück

Das „dienende“ Grundstück ist, welches die Durchfahrt oder den Durchgang gewähren muss. Das „herrschende“ Grundstück profitiert von dem Nutzungsrecht.

Die unterschiedlichen Arten der Grunddienstbarkeit

Außer dem Wegerecht gibt es noch weitere Grunddienstbarkeiten. Man unterscheidet generell zwischen der Unterlassungsdienstbarkeit und der Nutzungsdienstbarkeit. Die Nutzungsdienstbarkeit erlaubt es dem Grundstücksbesitzer, einen Teil des fremden Grundstücks langfristig für einen bestimmten Zweck zu nutzen. Zum Beispiel Zufahrten oder die Verlegung von Versorgungsleitungen. Zur Nutzungsdienstbarkeit zählen zum Beispiel:

  • Wegerecht und Fahrrecht
  • Leitungsrecht und Kanalisationsrecht
  • Überbaurecht

Das sogenannte Überbaurecht erlaubt Grundstücksbesitzern Überbauten in andere Grundstücke. Grundstücksbesitzer können zum Beispiel gewähren, dass das Dach des Gartenhauses des Nachbarn ins eigene Grundstück hineinragt.

Zur Unterlassungsdienstbarkeit zählt das Verbot bestimmter Handlungen. Zum Beispiel kann dies bedeuten, dass Grundstücksbesitzer kein mehrstöckiges Haus bauen dürfen, welches die Aussicht versperrt oder nicht bestimmte Brennstoffe verheizen dürfen. Da hierdurch für die angrenzenden Grundstücke und für die Umwelt eine Belästigung durch Emissionen entsteht. Zur Unterlassungsdienstbarkeit gehören unter anderem:

  • Bebauungsbeschränkung, Bauverbote
  • Verbot von Immissionen
  • Wärme- und Energiebezugsdienstbarkeit
  • Wohnungsbelegungsrecht

Häufig kommen vor allem Bebauungsbeschränkungen vor. Dies kann beispielsweise bedeuten, dass der Grundstücksbesitzer keine zweite Etage bauen oder keinen Anbau in den Zwischenraum der Häuser errichten darf.

Was bedeutet Wegerecht im Grundbuch?

Im Grundbuch eingetragenes Wegerecht erlaubt einem Hauseigentümer, den Weg eines anderen Grundstücks als Zugang zu seinem Grundstück zu nutzen. Zudem erlaubt es einen Weg zum eigenen Grundstück auf dem dienenden Grundstück errichten zu dürfen.

Das Wegerecht ist vor allem dann von Bedeutung, wenn Grundstücke geteilt werden und für ein Grundstück kein eigener Zugang vom Grundstück zu öffentlichen Wegen besteht. Der Grundstückbesitzer hat dann ein Recht darauf, den Weg, der zum eigenen Grundstück führt, auf dem Grundstück des Nachbarn mitnutzen zu dürfen. Er darf ebenso einen Weg zum eigenen Grundstück errichten. Dieses Wegerecht wird in das Grundbuch von beiden Grundstücken erfasst.

Rechte und Pflichten bei eingetragenem Wegerecht

Besteht demnach ein Grundbucheintrag über das Wegerecht deines Nachbarn, dann bist du verpflichtet, ihm den Zugang zu seinem Grundstück jederzeit zu gewähren. Diese Pflicht geht mit dem Kauf des Grundstücks automatisch an den aktuellen Besitzer über. Kann man dem Nachbarn das Wegerecht entziehen? Ist das Wegerecht im Grundbuch eingetragen, kann es dem Nachbar nicht grundlos entzogen werden. Grundstücksbesitzer des dienenden Grundstücks müssen das Wegerecht also dulden.

Du darfst deinem Nachbarn außerdem nicht den Zugang zu seinem Grundstück verwehren. Die Zufahrt oder der Weg dürfen nicht durch Beete, Baumaterial, Zäune oder Blumenkübel blockiert werden. Ebenso wenig ist es erlaubt, ein abschließbares Tor zur Straße ausrichten, ohne den Nachbarn des herrschenden Grundstücks einen Schlüssel auszuhändigen. Das Wegerecht lässt sich bei Nichtbeachtung auch einklagen und mit Schadensersatz belegen.

Wer darf das Wegerecht nutzen?

Das Wegerecht erlaubt keinen grundlosen Gebrauch. Der Nachbar darf also nicht unnötig auf dem Weg hin- und herfahren, parken oder halten. Zudem sollte man genauer hinsehen, ob das Wegerecht auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt ist. Gilt das Wegerecht auch für Besucher? Wenn keine Beschränkung im Grundbuch vermerkt ist, dürfen das Wegerecht diese Personen und Personengruppen in Anspruch nehmen:

  • Mieter
  • Pächter
  • Besucher
  • Kunden
  • Hausgenossen

Wie kann ich das Wegerecht entziehen?

Vor dem Kauf eines Grundstücks sollte man immer prüfen, ob das Grundstück mit Grunddienstbarkeiten belastet ist. Ansonsten muss man dem Nachbarn möglicherweise Rechte einräumen, die man eigentlich gar nicht möchte. Musst du deinem Nachbarn ein Wegerecht gewähren, bedeutet dies eine Einschränkung für dich. Du kannst diese eingetragene Grunddienstbarkeit auf einen Formfehler prüfen lassen und bei Fehlerhaftigkeit aus dem Grundbuch löschen lassen. Oft sind Wegerechte aber auch befristet und nach Ablauf der Frist nicht mehr gültig. Anschließend musst du das Wegerecht auch nicht mehr gewähren.

Was bedeutet Leitungsrecht?

Häufig sind Grundstücksbesitzer darauf angewiesen, für die Verlegung ihrer Versorgungsleitungen ein fremdes Grundstück in Anspruch zu nehmen. Hierfür steht ihnen ein sogenanntes Leitungsrecht zu. Das Leitungsrecht erlaubt es dem Grundstückseigentümer, Versorgungsleitungen zum eigenen Grundstück unter, um oder über dem fremden Grundstück langführen zu dürfen. Zu den Versorgungsleitungen zählen zum Beispiel:

  • Elektrizität
  • Fernwärme
  • Gas
  • Wasser und Abwasser
  • Telefonleitungen und Internet

Dieses Leitungsrecht wird als beschränkte persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch erfasst.

Wertminderung und Entschädigung

Da das Leitungsrecht oder Wegerecht die Grundstücksbesitzer beeinträchtigt, erfährt das dienende Grundstück eine Wertminderung. Wie hoch diese Wertminderung ist, richtet sich nach der Belastung, die durch diese Grunddienstbarkeit für den Grundstücksbesitzer entsteht. Das Grundstück, welches ein Wegerecht erhält, erfährt hingegen eine Werterhöhung. Die Wertminderung oder -erhöhung beeinflusst also generell den Immobilienwert der beteiligten Grundstücke.

Wegerecht oder Leitungsrecht ohne Grundbucheintrag

Anstatt der Eintragung ins Grundbuch, kann man auch eine persönliche Vereinbarung über Wegerecht oder Leitungsrecht mit dem Nachbar treffen. Die Rechte und Pflichten beider werden in einem Vertrag festgehalten. Im Unterschied zum Grundbucheintrag lässt sich der geschlossene Vertrag nicht auf andere Personen und zukünftige Grundstücksbesitzer übertragen. Nachfolgende Grundstücksbesitzer müssen eine neue Vereinbarung treffen.

Was versteht man unter Bebauungsbeschränkung?

Ist eine Bebauungsbeschränkung im Grundbuch vermerkt, dann ist es nicht möglich, dass Grundstücksbesitzer ohne Weiteres nach eigenem Ermessen anbauen. Zu den Bebauungsbeschränkungen zählen ferner Höhenbeschränkungen für Gebäude, um Nachbarn nicht den Blick auf freie Landschaften zu verbauen. Bebauungsbeschränkungen untersagen beispielsweise dem Grundstücksbesitzer weitere Gebäude oder Stockwerke auf dem dienenden Grundstück zu errichten.

Was kostet die Eintragung einer Grunddienstbarkeit?

Die Eintragung der Grunddienstbarkeit erfolgt durch einen Notar. Dieser formuliert die Vereinbarungen und beglaubigt die Unterzeichnung des Vertrages. Im Anschluss kümmert er sich um die Eintragung des Grundbucheintrags beim Grundbuchamt. Die Kostenfrage lässt sich nicht pauschal beantworten, denn sie richtet sich danach, um welche Grunddienstbarkeit und deren Wert es sich dreht. Die Kosten für die Eintragung eines Wegerechtes richten sich daher danach, wie hoch der Wert des Wegerechts tatsächlich ist. Kosten sind nach dem GNotKG (Gerichts- und Notarkostengesetz) geregelt.

Für die Eintragung einer Grunddienstbarkeit ins Grundbuch fallen zum Beispiel bei einem Wegerecht im Wert von 5.000 EUR etwa 30 EUR Kosten für den Notar an. Dazu kommen noch Bearbeitungsgebühren und die Umsatzsteuer.

Wann kann man eine Grunddienstbarkeit löschen?

Wie lange gilt eine Grunddienstbarkeit eigentlich und wann kann man sie löschen? Die Grunddienstbarkeit übernimmst du generell mit Übernahme eines Grundstücks.

Es gibt mehrere Faktoren, wann eine Dienstbarkeit erlischt, unter anderem, wenn:

  • eine Befristung besteht und diese abläuft
  • eine Löschung beantragt und bewilligt wird
  • die Dienstbarkeit verjährt
  • das Recht durch Zwangsversteigerungen entfällt

Fazit

Jeder Grundstücksbesitzer kommt mehr oder weniger mit Grunddienstbarkeiten in Berührung. Als Käufer eines neuen Grundstücks sollte man sich immer informieren, welche Dienstbarkeiten, wie zum Beispiel Wege- und Leitungsrecht, im Grundbuch vermerkt sind. So geht man einem möglichen Nachbarschaftsstreit von vorneherein aus dem Weg.

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