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Die sogenannte Grunddienstbarkeit erlaubt es Fremden, bestimmte Teile von Grundstücken für bestimmte Zwecke zu nutzen – z. B. ein Wegerecht für die Zufahrt oder das Verlegen von Versorgungsleitungen. Dazu zählen auch Regelungen wie Überbau oder bestimmte Bebauungsbeschränkungen. Hier erfährst du, was zur Grunddienstbarkeit gehört und was du als Eigentümer beachten musst.
Grunddienstbarkeit Bedeutung für Eigentümer – das Wichtigste auf einen Blick:
- Für Grundstücksbesitzer spielt die Grunddienstbarkeit im Grundbuch eine wichtige Rolle.
- Wir unterscheiden dienende von herrschenden Grundstücken. Dienende Grundstücke profitieren – herrschende müssen gewähren und können Entschädigungen erhalten.
- Grunddienstbarkeiten können erlöschen oder verjähren.
Die Grunddienstbarkeit gibt dem Eigentümer eines Grundstücks das Recht, das Nachbargrundstück in bestimmtem Umfang zu nutzen (§ 1018 BGB). Klassische Beispiele sind Durchfahrts- oder Wegerechte, etwa wenn ein Hinterliegergrundstück keinen eigenen Zugang zur öffentlichen Straße hat. Dann kann die Zufahrt über das dienende Grundstück gesichert werden – eingetragen im Grundbuch.
Neben Wegerechten sind Leitungsrechte (z. B. Strom, Wasser, Abwasser, Gas, Telekommunikation) und z. T. Überbaurechte üblich. In der Praxis werden Nutzungsrechte häufig als Grunddienstbarkeit zugunsten des herrschenden Grundstücks oder – bei Versorgungsunternehmen – als beschränkte persönliche Dienstbarkeit zugunsten einer juristischen Person/Unternehmen eingetragen (§ 1090 BGB).
Fehlt einem Grundstück der direkte Anschluss an die öffentliche Straße, kann ein Wegerecht im Grundbuch des dienenden und des herrschenden Grundstücks eingetragen werden. Der Eigentümer des dienenden Grundstücks muss den Zugang jederzeit gewähren; bei Verkauf geht diese Pflicht auf den Erwerber über.
Gilt das Recht ohne Einschränkung, umfasst es üblicherweise auch Mieter, Pächter, Besucher, Kunden und Hausangehörige des herrschenden Grundstücks. Stehen Beschränkungen im Grundbucheintrag, sind diese maßgeblich.
Ein Leitungsrecht erlaubt die Führung von Versorgungsleitungen über/unter dem dienenden Grundstück, inklusive Zugang für Wartung und Reparatur. Die Ausgestaltung (Trasse, Breite, Betretungsrechte) sollte im Eintrag konkretisiert werden. Eintragung als Grunddienstbarkeit (§§ 1018 ff. BGB) oder – etwa zugunsten eines Versorgers – als beschränkte persönliche Dienstbarkeit (§ 1090 BGB).
Fehlt die Eintragung, sollte geprüft werden, ob ein Eintrag nachgeholt wird (Notar/Grundbuchamt) oder ob öffentlich-rechtliche Baulasten betroffen sind (Baulastenverzeichnis der Länder). Ein „Notleitungsrecht“ ist gesetzlich nicht allgemein vorgesehen; Einzelfälle bedürfen einer rechtlichen Prüfung. Zuständig für die Eintragung im Grundbuch ist das Grundbuchamt – der Antrag erfolgt über einen Notar.
Die Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde (Eintrag im Baulastenverzeichnis, Landesrecht). Sie verleiht kein privates Nutzungsrecht. Mehr Informationen dazu bei den Bauaufsichtsbehörden der Länder (Beispiel Niedersachsen).
Die Grunddienstbarkeit ist ein dingliches Recht nach BGB und gewährt die (beschränkte) Nutzung des dienenden Grundstücks.
Belastungen (z. B. Weg/Leitung) können den Wert des dienenden Grundstücks mindern und den Wert des herrschenden erhöhen. Häufig wird bei Bestellung eine Einmalentschädigung vereinbart. Höhe und Werteinfluss hängen von Art und Umfang der Belastung ab – im Zweifel sollte man dies fachlich bewerten lassen (Sachverständige/Notar/Rechtsberatung).
Eine rein privatrechtliche Vereinbarung (Vertrag zwischen Nachbarn) ist möglich, wirkt aber nicht gegenüber Rechtsnachfolgern. Beim Eigentümerwechsel geht sie grundsätzlich nicht automatisch über. Wer dauerhafte Rechte sichern will, sollte die Eintragung im Grundbuch wählen.
Neben Nutzungsrechten gibt es Unterlassungsdienstbarkeiten (z. B. Bebauungsbeschränkungen, Emissionsverbote, Wohnungsbelegungsrechte). Sie verpflichten dazu, bestimmte Handlungen zu unterlassen oder nur in Grenzen auszuüben (§ 1018 BGB – „in einzelnen Beziehungen“). Typische Beispiele:
Die Bestellung/Eintragung erfolgt über einen Notar; die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und dem Geschäftswert (Wert des Rechts). Zusätzlich fallen Grundbuchgebühren an. Konkrete Beträge variieren je nach Fall; das Notariat kann dir Orientierung geben.
Eine Grunddienstbarkeit besteht grundsätzlich dauerhaft; sie kann aber u. a. durch Fristablauf, Aufgabe/Löschungsbewilligung (Eintragung im Grundbuch) oder besondere gesetzliche Gründe entfallen. Verjährungsfragen betreffen z. B. Beseitigungs-/Unterlassungsansprüche bei Beeinträchtigungen. Zu beachten ist u. a. § 1028 BGB (Neuanlage, die die Ausübung der Dienstbarkeit beeinträchtigt).
Hinweis: Vor einem Grundstückskauf solltest du immer das Grundbuch (Abteilung II: Lasten und Beschränkungen) prüfen – ggf. mit notarieller/ anwaltlicher Beratung.
Du hast Fragen oder Wünsche? Sprich mit einem Experten der Deutschen Vermögensberatung (DVAG).
