Dokument mit der Aufschrift “Mietvertrag” und links daneben ein Schlüsselbund.

Mietvertrag abschließen: Was muss ich beachten?

  1. ALLE THEMEN IM ÜBERBLICK
  2. MIETVERTRAG ABSCHLIESSEN: WAS MUSS ICH BEACHTEN?
Mein Zuhause
Lesezeit: 7-8 Minuten

Miet­ver­trag abschlie­ßen: Was muss ich beach­ten?

Du hast endlich eine Wohnung gefunden? Dann fehlt nur noch der Mietvertrag. Einen Mietvertrag abzuschließen, ist immer wieder aufregend. Ob unbefristet, befristet, indexbasiert ─ unterschiedliche Mietvertragsarten und unklare Klauseln erfordern deine volle Aufmerksamkeit.

Mit der Generali Rechtsschutzversicherung hast du einen verlässlichen Partner an deiner Seite. Hier erfährst du, worauf du rund um den Mietvertrag achten solltest.

Was ist ein Mietvertrag?

Der Mietvertrag ist eine vertragliche Vereinbarung auf Gegenseitigkeit zwischen dem Vermieter und dem Mieter (§§ 549 ff BGB). Eine der beiden Parteien, der Vermieter, verpflichtet sich gegenüber dem Mieter, Benutzung und Gebrauch des vermieteten Objekts zu erlauben. Dafür hält er das Objekt im vertragsgemäßen Gebrauch.

Im Gegenzug verpflichtet sich der Mieter, den Mietzins zuzüglich der Nebenkosten zu zahlen und das Mietobjekt am Ende des Mietvertrags an den Vermieter zurückzugeben. Der Mieter verpflichtet sich dabei, Mängel an der Mietsache unverzüglich anzuzeigen.
Möchte der Vermieter keinen Mietvertrag abschließen, ist auch das Wohnen ohne Mietvertrag möglich. Ein mündlicher Mietvertrag hat die gleiche Rechtswirksamkeit wie ein schriftlicher Vertrag. Jedoch solltest du dann einen Zeugen mitnehmen, der im Zweifelsfall die Vereinbarungen bestätigen kann.

Welche Arten von Mietverträgen gibt es?

Es gibt eine ganze Reihe unterschiedlicher Arten von Mietverträgen für Privatpersonen, die sich nach Dauer und Höhe des Mietzinses unterscheiden:

1. Unbefristeter Mietvertrag
Schließen Vermieter und Mieter einen unbefristeten Mietvertrag, ist kein Endtermin des Mietvertrags festgelegt (§ 542 BGB). Der Mietvertrag läuft solange bis eine der beiden Parteien ihn kündigt. Die Kündigung erfolgt unter Einhaltung der vereinbarten Kündigungsfristen. Der Vermieter muss dazu einen der anerkannten Gründe nennen, beispielsweise Eigenbedarf.

2. Befristeter Mietvertrag
Ein befristeter Mietvertrag ist zeitlich begrenzt. Er läuft über einen bestimmten Zeitraum und endet automatisch mit Ablauf (§ 575 BGB). Daneben ist auch eine außerordentliche Kündigung möglich. Beispielsweise wenn der Vermieter nach der Zeitspanne die Wohnung sanieren oder umbauen will. Oder etwa das Objekt verkaufen möchte.

Wenn der befristete Mietvertrag mehrfach erneuert wird, entsteht ein Kettenmietvertrag. Die mehrmalige zeitlich befristete Anmietung ist in § 549 BGB nur in Ausnahmefällen erlaubt. Besondere Vorschriften gelten für Ferienwohnungen, Hotelzimmer und Vermietung von Werkswohnungen.

3. Dauermietvertrag
In § 31 Wohnungseigentumsgesetz ist das Dauerwohnrecht geregelt. Es unterscheidet sich vom unbefristeten Mietvertrag durch den höchstmöglichen Kündigungsschutz für den Mieter. Denn der Vermieter hat kein Recht auf eine ordentliche Kündigung. Das Dauerwohnrecht wird hauptsächlich von gemeinnützigen Wohnbaugenossenschaften genutzt.

4. Untermietvertrag
Der Untermietvertrag ist ein Mietvertrag, der nicht zwischen Vermieter und Mieter, sondern zwischen Mieter und Untermieter geschlossen wird (§§ 535 und 540 BGB). Untermietverträge unterliegen denselben gesetzlichen Vorschriften für Mietverträge wie der Hauptmietvertrag.

Nicht alle Vermieter akzeptieren Untermietverträge, da sie den Untermieter nicht selbst aussuchen und kein Weisungsrecht gegenüber diesem haben. Daher schließen einige Mietverträge das Recht auf Abschluss eines Untermietvertrags von vornherein aus, was nach § 553 Abs. 3 BGB jedoch nur unter besonderen Bedingungen zulässig ist.

5. Wohnrecht auf Lebenszeit
Ein Wohnrecht auf Lebenszeit gibt dem Begünstigten das Recht, lebenslang in einer Immobilie zu wohnen. In dieser Zeit dürfen die Räume nicht weitervermietet oder verkauft werden. Auch eine Pflegeperson darf in die Wohnung beziehungsweise das Haus aufgenommen werden.

6. Staffelmietvertrag
Bei einem Staffelmietvertrag ist die zu entrichtende Miete gestaffelt. Das bedeutet, die Erhöhung ist bereits bei Abschluss des Mietvertrags festgelegt (§ 557 BGB). Die Staffelung muss dabei in Euro angegeben werden statt in Prozent.

Eine Erhöhung muss mindestens in Abständen von 12 Monaten erfolgen. Zusätzliche Erhöhungen oder eine Änderung der Staffelung ist ausgeschlossen.

Sinkt der örtliche Mietzins, hat der Mieter kein Recht auf Anpassung der Miete. Er hat erst nach 4 Jahren ein Sonderkündigungsrecht.

7. Indexmietvertrag
Dagegen bestimmt der Indexmietvertrag die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt berechneten Mietindex. Auf diese Weise errechnete Änderungen erlauben dem Vermieter bei einem Indexmietvertrag die Anpassung der monatlichen Mietforderung.

Was muss im Mietvertrag stehen?

Der Mietvertrag wird in der Regel schriftlich abgeschlossen, kann jedoch auch per Handschlag besiegelt werden. Auch wenn der Mieter die Miete inklusive der Nebenkosten stillschweigend bezahlt und der Vermieter diese annimmt, ist das Mietverhältnis rechtswirksam geschlossen.

Wird ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen, muss er diese Inhalte enthalten:

  • Namen und Adressen von Mieter und Vermieter
  • Adresse und Beschreibung des Mietobjekts
  • Mietdauer und Kaution
  • Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer
  • Auflistung der angemieteten Räume und Flächen
  • Anzahl der Bewohner
  • Rechte und Pflichten des Mieters und Vermieters
  • Nettomiete, vereinbarte Erhöhungen, Summe der Betriebskosten
  • Kündigungsfrist

Rauchverbote und Vereinbarungen über Kündigungsverzichte sind unzulässig. Auch manche Regelung zu Kleinreparaturen und Renovierungen solltest du prüfen.

Mietvertrag unterschreiben

Trotz aller Digitalisierung wird der Mietvertrag meist handschriftlich unterzeichnet. Werden Unterschriften neben oder über den Text gesetzt, ist dies nicht rechtsgültig. Auch Änderungen sollten auf einem gesonderten Blatt nochmals unterschrieben werden. Ein Mietvertrag kann auch per E-Mail geschlossen (jedoch nicht gekündigt!) werden. Bedingung ist, dass die E-Mail mit einer qualifizierten elektronischen Signatur versehen wird.

Du kannst den Mietvertrag vor Ort unterschreiben, unmittelbar vor Übergabe der Immobilie oder dich vertreten lassen. Beide Parteien müssen eigenhändig unterschreiben. Wenn im Mietvertrag die Unterschrift des Vermieters fehlt, ist der Vertrag nicht rechtsgültig. Bei Gründung einer WG müssen alle Hauptmieter unterschreiben.
In der Regel werden dazu zwei Ausdrucke erstellt und beide im Original unterzeichnet. Andernfalls erhält der Vermieter das Original und der Mieter eine Kopie.

Falls du keine Zeit hast, den Mietvertrag zu unterzeichnen, kannst du den Mietvertrag in Vertretung unterschreiben lassen. Die dich vertretende Person muss bevollmächtigt sein. Zudem muss die Vertretung im Mietvertrag vermerkt werden. Bei Mietern, die noch nicht volljährig sind, müssen ohnehin die Erziehungsberechtigten einspringen.

Rücktritt vom Mietvertrag

Bis zum Einzug kann noch viel passieren. Umstände ändern sich. Sowohl der Wunsch nach Rücktritt vom Mietvertrag vor Mietbeginn durch den Vermieter wie auch das Verlangen des Mieters vom Mietvertrag vor Einzug zurückzutreten, kommen vor. Allerdings kennt das Gesetz keinen Rücktritt von einem geschlossenen Mietvertrag. Es sei denn, dieser wurde ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart.

Eine Ausnahme stellt der Rücktritt vom Mietvertrag vor Einzug wegen Mängeln dar, die trotz Nachbesserungsfrist nicht behoben wurden. Auch wenn im Mietvertrag eine zugesagte Leistung nicht erbracht beziehungsweise die Immobilie trotz mehrmaliger Fristsetzung nicht übergeben wird, räumt die Rechtsprechung ausnahmsweise ein Rücktrittsrecht ein. Da es sich um Einzelfallentscheidungen handelt, solltest du vorab deine Rechtsschutzversicherung um Rat fragen.

Kündigung des Mietvertrages

Wie kündige ich einen Mietvertrag?

Wer nicht zurücktreten kann, kündigt den Mietvertrag. Das entbindet aber nicht unbedingt von der Mietzahlung für mehrere Monate, denn in vielen Mietverträgen wurde eine Mindestmietdauer vereinbart. Auch die Kündigung musst du schriftlich jedoch nicht per E-Mail vornehmen (§ 568 BGB), wenn du den Mietvertrag richtig kündigen willst.
Die Kündigung muss von allen Mietern im Original unterschrieben sein. Ein Bevollmächtigter kann ohne ausdrückliche Vollmacht keine Kündigung unterzeichnen.

Wann muss ich den Mietvertrag kündigen?

Dabei ist stets eine Frist von 3 Monaten einzuhalten. Die Kündigung muss am 3. des Monats vorliegen. Ansonsten verlängert sich die Kündigungsfrist um einen vollen Monat.
Wer den Mietvertrag vorzeitig kündigen will, kann mit dem Vermieter vereinbaren, einen Nachmieter zu suchen. Das ist jedoch nur zulässig, wenn im Mietvertrag eine Nachmieterklausel vereinbart wurde oder dies zum Zeitpunkt der Kündigung zwischen den Parteien vereinbart wird. Eine Begründung für die Beendigung des Mietverhältnisses braucht der Mieter nicht anzugeben.

Zur Übergabe solltest du ein Wohnungsübergabeprotokoll nutzen. Damit wird der Zustand der Immobilie von beiden Parteien festgehalten und unterzeichnet.

Wann darf der Vermieter ordentlich kündigen?

Kündigt dagegen der Vermieter, hat er eine gestaffelte Kündigungsfrist einzuhalten und einen Grund anzugeben (§ 573 BGB). Ohne einen anerkannten Grund ist die Kündigung wirkungslos. Dies können unter anderem Vertragspflichtverletzungen durch den Mieter, Eigenbedarf oder Verkauf beziehungsweise Sanierung der Immobilie sein.

Kann ich auch außerordentlich kündigen?

Verweigert der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung unberechtigt oder steht eine ungeplante Mieterhöhung an, kannst du außerordentlich kündigen. Dies ist auch möglich, wenn ein Mieter stirbt. Die Erben können den Mietvertrag mit Monatsfrist außerordentlich kündigen.

Fazit: Lass dich bei Abschluss des Mietvertrags beraten

Wenn du eine Immobilie zur Miete gefunden hast, stellt der Mietvertrag eine Hürde auf dem Weg zum Einzug dar. Mancher Vermieter führt hier Klauseln auf, die nicht mehr erlaubt sind oder dich zumindest unangenehm einschränken. Lass dich bei der Prüfung durch Experten beraten.

Mit ADVOCARD-360°-PRIVAT umfassend gegen Rechtsstreitigkeiten im privaten Umfeld absichern

Unsere Emp­feh­lung

Wenn du dich über rechtliche Schritte informieren und Rat einholen möchtest, bietet dir die Rechtsschutzversicherung von Generali die Möglichkeit zu einer telefonischen Rechtsberatung.

Mehr erfahren